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不動産投資の始め方

投資用不動産、資産額1000万円以下の人はまだ買うな!その理由を説明します

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僕たち夫婦は、資産額1000万円に到達するまでは不動産投資には手を出しませんでした。

貯金ほぼゼロからのスタートで死に物狂いで貯金したので、資産額が700万円を超えた辺りから不動産が欲しくてずっとウズウズしましたが、我慢の日々でした。

不動産情報サイト「楽待」「健美家」などで区分マンションの実勢価格を見比べたり、「スーモ」などで実際の賃貸需要のチェックなど、情報収拾は欠かしませんでしたし、実際、狙った駅の地場の不動産屋さんに挨拶して、優良物件の情報を流してもらったりもしてました。

でも、1000万円になるまでは買いませんでした。それはなぜかをご説明します。  

 

不動産は「出費リスク」が高い

不動産は買っておしまいではありません。良好な状態で保有しつづけるためにはお金が要るのです。

まずは、1年に1回の固定資産税。不動産を保有している限り、これらを払い続けなければなりません。 そして、部屋の維持費。給湯器、エアコンなどの備え付け設備、そして壁紙、フローリング、窓ガラス、襖、障子、網戸などの建具・・・。 区分マンションでは、更に毎月引き落とされるマンションの管理費、組合費、修繕積立費がかかりますね。

すべてお金が必要なことなのです。 そうしてメンテナンスを欠かさずに行っても、入居者さんの都合で空室になり、空室の間は、毎月の引き落としと固定資産税を支払うことになるので、資産はどんどんマイナスになっていきます。

この時、あなたに残りの貯金額がほとんど無い状態だと、どうなるのでしょうか?

 

資産三分法は、守らなければ「リスク」になる

当サイトでは資産三分法によるリスクヘッジをおすすめしていますが、すべては資産三分法の考え方に繋がっています。

繰り返しますが、資産三分法は「すでに資産が潤沢にある人たちが編み出した資産運用術」です。この枠を大きく超えた投資は、僕たち小物投資家にとっても多大なリスクになる可能性があるのです。

僕たち夫婦の持論では、資産額500万でも投資用不動産を買うことはリスクでしかありません。

ネットなどでは「500万もあればローン組んでレバレッジを効かせて・・・」などとバクチめいたことを言う人間が殆どですが、僕はそうは思いません。ドケチだし、自分の金は1円たりとも損したくないので。

では、資産額が低いなかで投資用不動産を持つことが、どんなリスクになるのか。 仮に資産額が500万だった場合、不動産投資にかけられるのは166万円。166万円の不動産を買う、という仮定でロールプレイングしてみましょう。  

 

200万円未満で買える不動産にマトモなものはない。

はい、ハッキリ言います。200万以下の不動産は、投資家として手をつけるべきではありません。

少なくとも、あなたが堅実に投資を進めていきたいならば。

まず、買ってすぐに収益を出してくれる物件は、最低でも200万円以上でしか売られていません。

100万円台の格安物件もあるにはあるけど、「競売」「ド田舎」「ボロ」などで、客付けが難しいのです。 だから、はじめから「ある程度マトモなレベルの物件」を買っておくべきなのです。

 

優先すべきは「入居者の気持ち」

以前、入居者がつかずに焦げ付いたアパートの「かぼちゃの馬車」が良い例ですが、まず優先すべきは入居者の気持ちです。

入居者の気持ちというと難しいかもしれません。では、自分自身ではどうでしょうか? 例えば、自分が70歳になり足腰が弱ったところで、田舎の利便性の悪いボロ物件に住みたいと思うでしょうか?

ミランダ

「ここなら住みたい」と思えるような物件が絶対条件!

区分マンションでは特に管理費と修繕積立金の比率が高くなりがちなので、空室リスクは大きいです。需要があるマンションでないと買ってはいけないのです。

ある程度の需要を作り出すことができるアパート一棟モノでさえ、都内に乱立しすぎて焦げ付いているケースが多いと耳にします。そんな物件を持ったら最後、近隣アパート同士で価格の叩き合いになり、狙った数字どおりの利益を取れなくなってしまいますし、空室になってしまったら利益どころではなくローン返済、自己破産への道が待っています。

これから資産を増やし、子供たちを養っていかなければいけない、僕たちのような働き世代の取るべき道ではないのは明白です。

では「普通のサラリーマン夫婦がストレスなく保有できる区分マンション」はどんなものでしょうか? こんな物件ならぜひ投資すべき!という不動産の条件をクリアにしていきましょう。  

 

こんな物件ならぜひ買いたい!「マトモな不動産物件」の条件とは?

これは僕たちが実際に投資用マンションのための物件探しをした時に相談して決めた「理想の物件モデル」なのですが、

築年数は30年以下、現在空室が1部屋もなく、駅徒歩15分以内、商業ビルの多い立地、徒歩あってもバスの本数が多い、ブランドが付いていれば尚良し・・・

こんな風にワガママに理想像を突き詰めていった結果、マトモなレベルだったのが「300万円台の区分マンション」だったのです。

地域にもよるのであくまでご参考までにして頂きたいのですが、少子高齢化時代では、都市部でなければマンションだって生き残れませんよね。ご老人の一人暮らしが増え、ますます都市部・最寄駅徒歩圏内の人気が顕著になるので、そこを狙うべきでしょう。

ミランダ

ウチの物件は2件とも首都圏某所・急行停車駅・駅徒歩15分以内の好立地にあります。

というわけで「投資用区分マンション」の最低価格は300万円

 

区分マンション購入費用も投資費用として計上する

区分マンションはそのままの金額で買えるわけではありません。1つずつ費用を見ていきましょう。

まずは不動産業者に支払う諸費用が大きいです。仲介手数料や登記費用など購入時にかかる手数料や、不動産取得税という取得年の税金、そして固定資産税の日割り料金がかかります。大体40万円前後かかります。

現在入居者のいる物件の場合に予算計上しておきたいのが、設備の交換費用(エアコン、給湯器は8〜10万円の大きな出費となる)です。入居者さんがいる間に壊れたらすぐに交換すべきものなので、いつでも出せるように予算計上はしっかりとしておくべき。20万円は考えておきたいところです。

空室物件の場合は、空室リスクの計上が必要。管理費・修繕積立金 x 月数で計算します。300万の区分マンションなら1ヶ月あたりの管理費・修繕積立金はおよそ10,000円〜15,000円ですから、半年埋まらなかった時のために10万円ほど考えておきましょう。

つまり、300万円の物件を買う時に押さえておくべき金額はこのようになります。

・不動産業者に支払う諸費用:40万円
・設備交換費用:20万円
・空室期間の管理費・修繕積立金:10万円

=つまり、物件価格にプラスして「70万円」をあらかじめ計上しておく必要がある!  

 

不動産 370万に対する理想的な総資産額は、つまり・・・

不動産を購入するのに必要な資金が370万円だった場合、資産三分法に当てはめると、全体的な総資産はちょうど1,000万円。

つまり、リスクを極力少なくして不動産が買えるのは総資産1,000万以上になるのです。

先ほどの維持費のお話に少し戻りますが、無理やり不動産を買って、もし万が一、物件が空室になり、エアコン交換、給湯器交換が重なったら・・・一気にキャッシュフローは不安定になりますよね。 このとき、不動産以外の資産が650万(理想は現金350万、株300万)あれば、ここを切り崩してなんとかキャッシュフローを埋めることもできます。

だから、余力が十分でないうちはまだ不動産は買ってはいけないんですね。

ろばきよ

あくまでも、リスクを極力取りたくない、ドケチな僕の考えです。

 

さいごに

というわけで、今回は貯金額が少ないうちに不動産投資を始めることのリスクについてお伝えしました。不動産運用のリスクを直視していただきたくて、少し厳しいことを書いてしまいました。ごめんなさい・・・。

しかしながら、どんな投資にもリスクはあることは理解しておいていただきたいです。

ただし一番肝心なのは、それを補完できるだけのキャッシュフローを作っておくことです。

リスク管理とは、将来を悲観するものではなく、リスクによるダメージを未然に防ぐためのものです。

1年後、2年後の未来を想像してワクワクするようなお話です。投資って、本来そういうもののはずです。  

 

不動産を見据えて、今からすべきなのは「投資の勉強」

貯金額が少ないうちはのんびり貯金だけしていればいい・・・なんてことはありません!貯金と同時に、取り組むべき事たくさんあります。^^

バラバラになって宙に浮いていた夫婦のお金を集めて、お互いを信じ、現実を直視し・・・夫婦二人三脚で積み上げていくんです。

2人の貯金は、2人の絆そのものです。2人で協力しあえば、貯金額も絆もどんどん膨らんでいきます。

ミランダ

慣れれば何より楽しいですよ!

◼️以下で【資産額別・ポートフォリオモデル】を解説しています。
実践ポートフォリオ①貯金額500万の場合 貯金額600万円以上の方のポートフォリオモデルは、現在準備中です。

◼️不動産購入のステージに入る資産額800万〜の方は、少しずつ投資物件の調査を始めましょう。私のオーナー日記もぜひチェックしてみてください。 >「不動産投資のはじめかた」記事一覧はこちら
ミランダの「マンションオーナー日記」記事一覧はこちら

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