不動産物件,貯金少ない,

僕たち夫婦がリアル資産額 [1000万円] になるまで不動産物件を買わなかった理由

僕たち夫婦は、貯金がほぼゼロからのスタートで、資産額がリアルに1000万円になるまでは不動産投資には手を出しませんでした。

本当は資産額が700万円を超えた辺りから不動産が欲しくてずっとウズウズしていて、不動産情報サイトの楽待とか健美家をずーっと見て、情報収拾はしてましたけどね。

実際、狙った駅の地場の不動産屋さんに挨拶して、優良物件の情報を流してもらったりもしてました。

でも、結局、買いませんでした。それはなぜかをご説明します。

 

資産三分法は、守らなければ「リスク」になる

ズバリ、これが理由です。

繰り返しますが、資産三分法は「すでに資産が潤沢にある人たちが編み出した資産運用術」です。

この枠を大きく超えた投資は、リスクになる可能性があるのです。

 

不動産保有は「出費のリスクまみれ」

まず、不動産は買っておしまいではありません。良好な状態で保有しつづけるためには、お金が要ります。

まずは、1年に1回の固定資産税。僕たちが不動産を保有している限り、これらを払い続けなければなりません。
そして、部屋の維持費。給湯器、エアコンなどの備え付け設備、そして壁紙、フローリング、窓ガラス、襖、障子、網戸などの建具・・・。

区分マンションでは、更に、毎月引き落とされるマンションの管理費、組合費、修繕積立費。

 

すべてお金が必要なことなのです。

そうしてメンテナンスを欠かさずに行っても、入居者さんの都合で空室になります。

空室の間は、毎月の引き落としと固定資産税を支払うことになるので、資産はどんどんマイナスになっていきます。

この時、あなたに残りの貯金額がほとんど無い状態だと、どうなるのでしょうか?

 

では、次に、資産額が300万しかないなら、100万円の不動産を買えばいいという仮定で話をしていきましょう。

 

100万の不動産?そんなのマトモじゃありません!

はい、ハッキリ言います。100万の土地を運用するなんて無理ですよね。

まず、買ってすぐに収益を出してくれる物件は、最低でも200万でしか売られていません

100万台の安い物件もあるにはあるけど、「競売」「ド田舎」「ボロ」などで、素人の僕たちから見ても客付けが難しい内容です。

だから、はじめから「ある程度マトモなレベルの物件」を買っておくべきなのです。これは明白です。

ミランダ

「ある程度のレベルの物件(=最低200万)」であることが絶対条件!

 

では次に、僕たちみたいな「普通のサラリーマン夫婦」がストレスなく保有できるレベルの投資用の区分マンションの話をしていきましょう。

 

では「マトモな不動産物件」の最低額とは?

これは僕たちが実際に投資用マンションのための物件探しをした時に相談して決めた「理想の物件モデル」なのですが、

そこそこ手間がかからず、利回りが良く、空室になりづらく、住環境もよく便利な立地で、家賃滞納がなさそうな入居さんで、・・・

とワガママに物件にも入居者にも理想像を突き詰めていった結果、一番マトモに実現できそうなレベルだったのが「300万円台の区分マンション」でした。

地域にもよるのであくまで参考までにして頂きたいのですが、この少子化時代では都市部でなければマンションだって生き残れません。

ご老人の一人暮らしが増え、ますます都市部・最寄駅徒歩圏内の人気が顕著になるでしょう。

ミランダ

ちなみに、ウチの物件は2件とも首都圏の某所にあります。

 

・・・というわけで、「投資用区分マンション」の最低価格は300万円

そして、マンションはそのままの金額で買えるわけではありません。仲介手数料や登記費用など購入時にかかる手数料や、不動産取得税という取得年の税金、そして固定資産税の日割り料金がかかります。

これが大体30万円程度。

ここにさらに念のためとして見ておきたいのが、「一度、空室になったときの管理費・修繕積立金」を含めると、だいたい50万円以上はかかります。(現況空室の場合は、翌4月までの空室リスクをあらかじめ計上しておく必要がある。)

つまり300万円のマンションを持つには350万円以上のお金が必要になるのです。

 

不動産 350万に対する理想的な総資産額は、つまり・・・

不動産を購入するのに必要な資金が350万円だった場合、資産三分法に当てはめると、全体的な総資産はちょうど1,000万円。

つまり、リスクを極力少なく、不動産が買えるのは総資産1,000万以上になるのです。

先ほどの維持費のお話に少し戻りますが、無理やり不動産を買って、もし万が一、物件が空室になり、エアコン交換、給湯器交換が重なったら・・・一気にキャッシュフローは不安定になりますよね。

このとき、不動産以外の資産が650万(理想は現金350万、株300万)あれば、ここを切り崩してなんとかキャッシュフローを埋めることもできます。

だから、余力が十分でないうちはまだ不動産は買ってはいけないんですね。

ろばきよ

リスクを極力取りたくない、ドケチな僕の考えです。

 

さいごに

というわけで、今回は貯金額が少ないうちに不動産投資を始めることのリスクについてお伝えしました。

不動産運用のリスクを直視していただきたくて、少し厳しいことを買いてしまいました。ごめんなさい・・・

 

まだ資産額が少ないうちは全体像を俯瞰することは難しいかもしれません。

どんな投資にもリスクはあります。

でも一番肝心なのは、それを補完できるだけのキャッシュフローを作っておくこと。

(これが、1000万のうち300万を株などの金融商品へ入れておくことのメリット)

こういうイメージで、ざくざく進んでいってください!!

リスク管理とは、将来を悲観するものではなく、リスクによるダメージを未然に防ぐためのものです。

1年後、2年後の未来を想像してワクワクするようなお話です。投資って、本来そういうもののはずです。

 

不動産を見据えて、今からすべきなのは「投資の勉強」

貯金額が少ないうちはのんびり貯金だけしていればいい・・・なんてことはありません!貯金と同時に、取り組むべき事たくさんあります。^^

バラバラになって宙に浮いていた夫婦のお金を集めて、お互いを信じ、現実を直視し・・・夫婦二人三脚で積み上げていくんです。

2人の貯金は、2人の絆そのものです。

2人で協力しあえば、貯金額も絆もどんどん膨らんでいきます。

ミランダ

慣れれば何より楽しいですよ!

 

◼️以下で【資産額別・ポートフォリオモデル】を解説しています。

資産ポートフォリオ①貯金額300万の場合

貯金額600万円以上の方のポートフォリオモデルは、現在準備中です。

◼️不動産購入のステージに入る資産額800万〜の方は、少しずつ投資物件の調査を始めましょう。私のオーナー日記もぜひチェックしてみてください。

「不動産投資のはじめかた」記事一覧はこちら

ミランダの「マンションオーナー日記」記事一覧はこちら

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