ズボラ妻の不動産投資 ビジネス書レビュー

30代シングルマザーが東京一等地にビルを買えた理由。【書籍レビュー】

投稿日:2018年8月21日 更新日:

こんにちは、ミランダ(@MirandaRobakiyo)です!

ミランダ

区分マンション大家&アフィリエイターとして、絶賛精進中!

アフィリエイトの収益が落ち着いてくれたので、最近は次の物件(もしくは自宅)を購入したいと狙っている私。

スキマ時間を利用して不動産のお勉強をしています。

色々な物件を見ているうちに「古い物件をリノベーションする」というケースについて考えるようになり、こんな本を手にとってみました。

 

 

ミランダ

見た目からしてチャラいよぉ〜!笑

ろばきよ

夢見るズボラ主婦・ミランダの大好物だね。

 

この本は見た目からすると「不動産投資の体験記」。思わず手にとってしまいました♪ 成功した大家さんが過去の苦難を振り返る系ですね。

プロローグをざっと読んだところ、著者のフィッシュバーンさん(日本人だけどアメリカ人男性と結婚し、離婚し姓はそのまま)がどうやって渋谷に不動産を購入したか?その後どんな風に「大家さん」になって、その後どのように大家業を拡大していったかを綴っています。

 

ファーストインプレッションとしては、

『シングルマザーで借金もあって家計が大変だったけど、東京に不動産を買って大家になれちゃった!』って話のようですよね。^^

 

しかし、この本を読み終わって、まず結論から言いますと

『プチ大家、バンザイ♪わ〜いわ〜い、ちゃりーんちゃりーん!っていうノリで、かなりチャラい!

 

でもって、不動産投資という視点で書かれてないので

投資目線ではあんまり参考にならない!

 

・・・でも女性としてのたくましさ・決断力・周りの助けを借りながらも目的を達成するチカラはすご〜〜く勉強になりました。

 

よって、この本は

小さいビルのオーナーの処世術を学ばせていただく機会とだけ考えるならば、けっこう参考になる本だと言えます。

 

というわけでここではこの本についての書評と、私なりにですが「今後の投資プランにどう落とし込めそうかな?実際に自分がやるとしたらどうかな?」というトコロまでざっくりとですが考えてみました。

■この本がオススメなのはこんな人!

  • 古い一棟モノ・リノベ物件の購入を考えている方
  • 初めは住居用→事業用に貸し出そうと考えている方
  • DIYが好き、自分で作り上げるのが好きな方
  • 時間が比較的あって、体力にも自信がある方
ミランダ

では、いってみましょー!

 

『女ひとり・借金アリ・貯金ゼロからのトーキョー大家さんLIFE』ーフィッシュバーン真也子

この本は表紙カバーもすごくかわいくて、大家さんになりたい女性の乙女ゴゴロはくすぐられました♡

タイトルがなにせ

『女ひとり・借金アリ・貯金ゼロからのトーキョー大家さんLIFE 〜シングルマザーが突然大家さんになったら?』ですからね。

 

シングルマザーなのにすごいなって思いますよね!お子さんが大きかったのかな?どこかへ預けていたのかな?お仕事は何なんだろう??と興味をそそられます!!

頑張って働いてきたけど、副収入を得てもっとのんびり過ごしていきたいシングルマザーさんも魅力を感じそうな本・・・ともとれます。

 

著者さんが物件を購入された当時は2003年、著者さんの当時の年齢が36歳。

2018年の今では、再現するのは可能そうでしょうか?

ミランダ

ある程度(せめて60%)ぐらいまでは再現できたらいいですよね!

 

なので、まずはこの条件の再現性について検証していきたいと思います。

 

条件1)シングルマザーができそう?

まず初めからつっかかっちゃうのですが、ここちょっと注意。表紙では「シングルマザー」となっていますが、じつはフィッシュバーンさんが物件購入した当時、彼女は息子さんとの2人暮しではありません。

フィッシュバーンさんと息子さんの他にも、元旦那さんと当時の彼氏さんの4人で一緒に暮していたそうなのです。すんごいメンバーだよね…

なのでキャッチコピーの時点でかなりのミスリード感はある。(ごめんなさい。でも正直に。)

 

当時の同居人をまとめると、1つの家に住んでいたのは、①著者ご本人、②息子さん、③元旦那さん、④著者の彼氏さん。

しかもご主人とは離婚ではなく「事実上の夫婦関係を解消しただけ」で、良好な友人関係にあり、ご主人は息子さんが好きで定職についているので、助けは借りられる状況。

当時、著者さんは会社員で仕事が多忙だったため、お子さんが保育園に通われていた頃〜小学校へ上がる頃くらいまでは平日のお子さんの面倒は元旦那さんがしたり、元旦那さんが退居したあとは近所にご実家のお母さんが引っ越され、そこに預けたりされていたそうです。

物件をじっさいに購入した後のセルフリノベーションで『お仕事のあとに徹夜で壁を塗って・・・』とありますが、その間お子さんはというと、元旦那さんやご実家が面倒をみているので、シングルマザー感はうっすらとしかないです。

 

ちなみに「仕事の後→物件行って自分でリノベ」はよく聞く話ですが、それは女性でも独身者とか結婚子持ちでもパパの話です。

シングルマザーじゃ子供どうすんの?って話ですからね。そこをどう工夫したか?という点においては「使えるものは使う」的なメンタリティはすごく参考になります。保育所だとお金がかかるのでセルフリノベの意味ないですからね。

 

じゃあどんな面がシングルマザーだったの?というと、彼女が物件を探したり、購入のためにローン打診したり、リノベーションのために業者と打ち合わせしたりしていますが、このとき男性陣は登場していません。なのでその点はご自身一人でされていたようです。セルフリノベーションは男性陣も各自の部屋の工事をされています。

 

なので、ガチのシングルマザーさんが同じ事をするなら「子供は家族に預ける」以外選択肢はなさそうです。

なのでここから参考にできそうな事は、フィッシュバーンさんのように人に素直に甘えて助けを得られるとうまくいくかもしれない!ってこと。

 

条件2)一棟モノを買ってシェアハウスにする?

著者さんが購入した物件は、一棟モノ(コンクリートうちっぱなし+塗装壁)の雑居ビルのような住宅です。

これはおしゃれな雰囲気がありますよね!大きな家を借りて、友人知人でシェアハウス。

シェアハウスというアイデアは良いですよね♪ シングルマザー同士で助け合うシェアハウスとかもあるようだし、かなり興味はそそられます!

 

ただし、ここでのポイントは著者さんがすでに一軒家を借りてシェアライフを実現していたこと。

物件購入前は、著者さんの名義で一軒家を借りてシェアメイト(元夫&彼氏)と暮らしていました。シェアメイトから毎月の家賃を徴収し、彼女自身が賃貸料をまとめて支払い。だから、持ち家に移動した後も当然「シェアメイトからの家賃がもらえる」ことをアテにローン返済を考えていました。

これ、カナリ危険ですよね???

 

本来は、シェアメイトと一緒に持ち家へ引っ越したいならこんなステップを踏まないといけないはずじゃないのでしょうか。

  1. まず、シェアメイトにも自分と一緒に移り住んでもらえるか相談
  2. 一緒に物件を見に行くなど、相手への理解と協力を得る
  3. 新しい家のローン返済額、家賃の負担率などをよく話し合っておく
  4. リノベーションプラン、お互いの中長期のスケジュールを確認する

 

ここまでやって、はじめて物件申し込みじゃないですか?なのに著者は全部すっ飛ばして、先に申し込んでいる。

ローンに落ちてシェアメイト達をぬか喜びさせたくないからといって、事前に転居の意思確認もしてないなんて、甘く見過ぎじゃないですか。

だから著者は、かなり楽天主義。最悪の場合、彼氏にも「自分の家に元旦那も暮らすの?それなら僕は出てくよ」と言われたらおしまいです。賃貸っていう期限付きの状況だから彼氏は一緒に住んでたかもしれないし。。。

彼女の場合は「シェアハウスの賃貸料がもったいない」という思いから行動した結果なので何とも言えませんけど。

 

ただ、1つ参考になるな〜と思ったのは、自分が行動することで周りを巻き込んでいくタイプの人ならわりと何とかなっちゃうかも?ってことです。

著者さんの性格がものすごく私と似ていて、事あるごとにテキトー&楽天的!これが女性らしくて共感できます。

 

なんていうか、女性ってそもそも長期計画が苦手じゃないですか?

彼女もそんな感じ。物件購入後もリノベーションのスケジュールが行き当たりばったりなので、結局「徹夜で仕上げた」とか「皆の力を借りてなんとか終えた」とかばっかり。

そんな彼女を助けてくれるメンズがいたから彼女はここまでできたのだろうけど、普通はそうは行かないだろうなぁ・・・。

ミランダ

メンズに上手に甘えて目的を達成する姿は女性としてはかなり参考になりますね♪

ろばきよ

ミランダも最後の最後で僕に甘えてくるよね。僕としては「初めから言えよっ!」だけど、女性から頼られると不思議とイヤな気持ちはしないものだね。笑

 

条件3)渋谷区のRC3階建をフルローン?

著者が購入した物件の概要は、以下の通りです。

  • 概要:渋谷区の鉄筋コンクリート造3階建
  • 築年:昭和48年(1973年)
  • 購入年月:2003年
  • 購入当時の築年数:30年(物件概要からの推定)
  • 敷地面積:50.13平米
  • 建物面積(延):118.59平米
  • 物件価格:5200万→値切って4700万!
  • 融資条件:物件4700万+リノベ700万の2本=合計5400万を35年払い

渋谷の場所にもよるだろうけど、築年30年でこれは安すぎる・・・

ミランダ

さすがリーマンショック前!!うらやましい!!!!

ろばきよ

物件を買ったのが2003年で当時築30年、2018年の今だと築45年だから、億は行かないにしても4700万よりは高そうだね。

 

とにかく、2018年でこんなに不動産価格が高騰している今、彼女の成功体験を再現しようとするのはムリ!(汗)

 

・・・と、ツッコミどころ満載のこの本、ぶっちゃけ面白すぎです!

はちゃめちゃすぎるし、絶対無理。。99%無理かも。。。

ミランダ

フィッシュバーンさんごめんなさい!でも貴女の行動力を尊敬します!これはあくまで私にできそうか?の私見でございます。

 

再現不可能ついでに、無理ポイントもっと洗い出してみた

・・・というわけで、この本は、ツッコミどころ満載すぎて、今からやるには再現不可能だぁ〜〜!

ツッコミついでに、無理ポイントをもっと洗い出してみたいと思います!

 

無理ポ1)シングルマザー36歳が35年ローン…

シングルマザー36歳が毎月14万円のローン返済・・・どんだけバブリーやねん!

羨ましすぎる!!

頭金なしのフルローンで、合計5400万ですよ!!

35年ローンだから、金利や手数料を入れたら6000万近く=つまり毎月14万くらいの返済額になる。

毎月14万のローン返済を女性1人の信用力だけでは、2018年の今は融資は無理っぽいと思います。

しかも子持ち、勤続年数たった2年、当時36歳=つまり返済終了は71歳。物件の築年は65年になるから取り壊し必至だよね。メチャクチャ改造してるし。

この人20年後にどうすんだろ…^^;

 

無理ポ2)ローン審査時、同居人の収入チェックなし…

著者さんは当時、彼女自身が世帯主ではあるけれど(元旦那さんは外国人)本当に彼女の収入だけで融資を通したそうです。

スゴイ!スゴすぎる。っていうか銀行ゆるいなぁ〜。。。

 

今だったら銀行は家族構成とか世帯収入もチェックします

会社員の旦那さん名義であっても、奥さんのパートの給与明細とか預金通帳のコピーとか取られるもんね。(旦那さんが超高給取りなら話は別)

彼女の場合、物件購入時は元旦那さんとは戸籍上では婚姻関係にあり、元旦那さんは日本企業に勤めていて定収入があるという事実がある

 

ミランダ

「ローンは自分ひとりで」って書いてあったのでそうなんでしょうけど、今だったら100%無理。でも契約した時のエピソードには彼女しか登場しないから、100%彼女がローン組んで支払いしたんだろうな。。それもある意味スゴイ。

ミランダ

物件購入年は2003年だからリーマンショック以前だし、15年前といえばバブル崩壊後上向きになってきた時だね。ローンも投資用ではなく住宅用だし、当時は融資に対してそこまで厳しくなかったのかも。

ミランダ

うらやましいねぇぇ!!!

 

ここまで賞賛半分ディス半分ですが、つぎに不動産投資の視点から参考になったことをピックアップしていきます!

 

不動産投資の視点から参考になったこと!

収益化を見越した住宅購入!

彼女の場合は物件の立地が小さな商店街にあったこともポイントですね。

物件は3階建てで1階はテナント用だったため、住空間は十分。早めにテナントが入れば、ローンの大半はアガリなんじゃないでしょうか。

実際に彼女は、この物件に住み出した後、1階にバーを開いてテナント料として毎月15万を稼ぐようになります。

ローン返済額は推定ですが14万くらいなので、キャッシュフローとしてはこれだけでもう「1万円のプラス」。

 

その後、シェアメイトの退居によって余った2階もテナントに改造して、ローン返済額以上の賃料を稼いでいました。

私にとっても非常に参考になりました!

よく考えてみると、商店街にはこういう自宅兼店舗のような物件ってよくあるもんね。私の親戚にも知人にも、最初自宅兼テナントにしてたけど全部貸しちゃってその賃料で暮らしてるっていう方がいます。

なので、今、これから戸建てシェアハウスとか一棟オーナーの夢をマジに本気で叶えたいなら、こんな試算になるんじゃないかな?

  • 渋谷でなくもう少し郊外で、駅近・商店街の中など利便性重視。
  • 物件価格は3000万前後。
  • 自宅兼店舗にできそうな枠組み。
  • じゅうぶんな住空間(シェア目的にしたいなら)
  • 築年数20年前後。RCなら30年まで。

物件価格が3000万なら、リノベ費用込みで3500万の借入。(頭金なしとする)

3500万の35年ローン(利子1%とする)だと利子がおよそ650万で返済額は4150万。

4150万のローンの月々の返済額は約10万弱。

※返済額はココを参考にしました>住宅ローン返済シミュレーション|イー・ローン

 

マジでやるならこのぐらいのレベルじゃないかな。自分たちには広すぎるけれど、シェアできる大きめの家ならこんな感じ。

ミランダ

私は不動産のプロじゃないのですがこの本に触発されてマジで考え始めちゃったので試算してみました。

 

住宅ローンなんだから、自分が住まないと本当はダメです!

ここは、一番気をつけてほしいこと。本にも書いてあったことです。

購入当初は住宅用として使われていたためローンは住宅ローン。利息は少ないはずです。それを、シェアメイトが出て行き空き部屋を事業用に改造していき、一時は自分は退居しています。これはNGですね。銀行にバレたら投資用に利息を数%引き上げられちゃいます。^^;

 

総評をイロイロまとめ

というわけで、この本は投資家としてではなく、あくまで自分が住む家を買いたいorシェアハウス好きorちゃっかりテナント収入とか欲しい、という人のための「自己啓発本」ですね。

大家業がなんなのか分からない人の入門としても、参考になるポイントはあると思います。自己責任でセルフリノベしてるし。

 

さいごに全体像をまとめておきます。

この本のダメなとこまとめ。

  • 物件申し込み後にシェアメイトに引越し意思確認。→リスク高すぎ
  • 支払ったローンの金利や毎月の返済額の情報はほぼゼロ→ローンナメすぎ
  • 何につけても損益計算した痕跡なし→人生ナメすぎ
  • シェアメイトからの家賃を皮算用→退居後の戦略なし
  • そこをテナントに出す時の家賃設定がもっとテキトーで、「不動産屋さんが15万って言ってたから」という理由で15万
  • つまりキャッシュフロー情報ゼロ→不動産のことナメすぎ

向こう見ずすぎて、投資目線としては物足りなさが満点でした!

ミランダ

いくらミランダがズボラでも、キャッシュフローとか損益計算とか空室リスク試算くらいはするよ!自分ひとりが住むわけじゃないんだからさ!

 

この本の良いポイントまとめ。

一方、この本の良いところは著者さんの人間性・メンタリティ・行動力・決断力・周りをうまく巻き込むチカラなんですね。

  • コレだ!と思う物件に出会うまで動かない「忍耐力」!
  • 1年以上かけて100軒は見たそうです。これはスゴイ!
  • いざ良い物件に出会ったら即申し込み。はやっ!
  • 「即断・即決の行動力」は素晴らしい!
  • フルローンなんて通りそうもないのに(しかもダメだったら信用情報にさらにキズがつくのに)嬉々として申し込める感覚
  • DIY好きだからといってセルフリノベーションを安請け合い。どこから来るのその自信(ミランダの共感ポイント!)
  • 人に迷惑かけまくってもめげない精神力
  • ダメだと思ったら素直に人に頼ることを是とでき、気にしない性格

 

いちおう、褒めてます!この本がキラキラと光っているのは、著者さんご自身が素晴らしい人だからです。

彼女の火事場の行動力はとても素晴らしく、かと言って自分一人でやるのではなく、必要な時に素直に助けの手を借りられる柔軟性がすごい。

行動力ありすぎて何でも自分でできちゃう女性って、ふつうは素直になれないものじゃないですか。

なんでも自分の思い通りにしたいっていう気持ちが強いから離婚するんだし・・・

 

また、30代後半で女性の身ひとつでフルローンで不動産を購入したのは勇気のある行動だなぁと思いました。

2018年の現在では女性1人に5400万フルローンなんて「ウルトラC級」ですが、先述したとおり、物件価格がもっと安いのが前提ならば公務員や勤続年数の長い女性であれば融資を引けて、似たようなケースを再現することは可能なのかもしれません。

また、本文にたまに挿入されている当時のリノベーション写真が少しだけ参考にはなる部分です。

ガッツリとセルフリノベプランを練りたい方には向いてないと思いますが、著者さんが「憧れのマイホーム」を頑張ってセルフリノベされてる様子がリアルに説明されていましたよ〜!!

 

つまり、この本は

ミランダ

「うおぉー!私もやるぞぉー!」

とは思わせてくれる一冊です。メンタリティだけはぜひ真似させていただきますね!!

 

というわけで、マネープランとか物件さがしという本格派ではなく、物件探し〜リノベーションの流れが知りたい方や、周囲に助けを求められない方、もしくは↓のことに興味がある人は、きっと参考になるポイントが多くあると思います。

■この本がオススメなのはこんな人!

  • 古い一棟モノ・リノベ物件の購入を考えている
  • 初めは住居用→事業用に貸し出そうと考えている
  • 「プチ大家さん」に憧れる
  • DIYが好き、自分で作り上げるのが好き
  • 時間が比較的あって、体力にも自信がある
  • 物件購入〜3年後、5年後、15年後の体験談を知りたい

ぜひ一度、読んでみてはいかがでしょうか。^^

 

女ひとり・借金アリ・貯金ゼロからのトーキョー大家さんLIFE/フィッシュバーン真也子(著)
【参考価格:1,480円】
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ではでは、今日はこのへんで。お読みくださりありがとうございました♪

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