書籍レビュー

貯金ゼロからのトーキョー大家さんライフ【書籍レビュー】

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こんにちは、ミランダ(@MirandaRobakiyo)です!

ミランダ

区分マンション大家&アフィリエイターとして、絶賛精進中!

 

最初に購入した2部屋を所有して2年経ち、成績がとても良いので次の物件(もしくは自宅)を購入したいと狙っている私。

スキマ時間を利用してまた不動産のお勉強をしています。

色々な物件を見ているうちに「古い物件をリノベーションする」というケースについて考えるようになり、こんな本を手にとってみました。

 

 

ミランダ

見た目からしてチャラいよぉ〜!笑

ろばきよ

夢見るズボラ主婦・ミランダの大好物だね。

この本は見た目からすると「不動産投資の体験記」。思わず手にとってしまいました♪ 成功した大家さんが過去の苦難を振り返る系ですね。

プロローグをざっと読んだところ、著者のフィッシュバーンさん(日本人だけどアメリカ人男性と結婚し、離婚し姓はそのまま)がどうやって渋谷に不動産を購入したか?その後どんな風に「大家さん」になって、その後どのように大家業を拡大していったかが綴られているようです。

 

ファーストインプレッションとしては『シングルマザーで借金もあって家計が大変だったけど、東京に不動産を買って大家になれちゃった!』って話のようですよね。ちらかというと苦労話のような?

しかしこの本は終始、チャラい!

でもって、不動産投資という視点で書かれてないので投資目線ではあんまり参考にならない!ww

 

でも女性としてのたくましさ・決断力周囲を上手に使い自分の目標を達成するチカラはすご〜〜く勉強になりました。

よって、この本は女性オーナーの背中を押す本と考えるならば、けっこう参考になると言えます。

 

というわけで私なりに「今後の投資プランに参考になること」をざっくりと考えてみました。

■この本がオススメなのはこんな人!

  • 古い一棟モノ・リノベ物件の購入を考えている方
  • スケルトンリフォームに興味がある
  • 事業用に貸し出そうと考えている方
  • DIYが好き、自分で作り上げるのが好き
  • 時間が比較的あって、体力にも自信がある
ミランダ

では、いってみましょー!

 

『女ひとり・借金アリ・貯金ゼロからのトーキョー大家さんLIFE』再現できそうか検証してみる

この本は表紙カバーもすごくかわいくて、大家さんになりたい女性の乙女ゴゴロはくすぐられました♡

タイトルがなにせ『女ひとり・借金アリ・貯金ゼロからのトーキョー大家さんLIFE 〜シングルマザーが突然大家さんになったら?』ですからね。

シングルマザーなのにすごいなって思いますよね!お子さんが大きかったのかな?どこかへ預けていたのかな?お仕事は何なんだろう??と興味をそそられます!!頑張って働いてきたけど、副収入を得てもっとのんびり過ごしていきたいシングルマザーさんも魅力を感じそうな本・・・な雰囲気も。

 

しかししかし。

著者が物件を購入された当時は2003年、当時の年齢が36歳。2018年の今、36歳の女性が再現するのは可能そうでしょうか?

この条件の再現性について検証していきたいと思います。

 

条件1)シングルマザーができそう?

まず初めから、ここちょっと注意。(ネタバレです)表紙では「女ひとり、シングルマザー」とありますが、フィッシュバーンさんが物件購入した当時、彼女は息子さんとの2人暮しではありませんでした。

フィッシュバーンさんの息子さんは当時3歳。本当のシングルマザーなら保育園に預けて働きに出ないといけません。

ですが、物件購入した当時に1つの家に住んでいたのは、①著者ご本人 ②息子さん ③元旦那さん ④著者の彼氏

つまり大人3人で1人の子を面倒見ていました。さらに実家のチカラも借りまくり。

 

・・・って、普通の家庭よりも恵まれてるぅぅぅっ!!!

キャッチコピーの時点でかなりのミスリード感!!!

 

ちなみに「仕事の後→物件行って自分でリノベ」はこの方だけじゃなく大家のサクセスストーリーとしてよく聞く話ですが、物件行ってローン相談?セルフリノベ?シングルマザーの身で子供どうすんの???です。この人は見てくれる大人が3人もいるんですよ。(元旦那・彼氏・実母)

ただ、自分ひとりでは出来ない事をどう解決したか?という点においては親戚にしろ元旦那にしろ「使えるものは使う」的なメンタリティはすごく参考になります。したたかで甘え上手なんですよね。これは日本人の女性にはムリくさいけど。。

じゃあどんな面がシングルマザーだったの?というと、物件を探したり、購入のためにローン打診したり、リノベーションのために業者と打ち合わせしたり、あと物件購入後最初の壁塗り←ここはガチでご本人。でも重い家具とか家電とかは元旦那さんがやったりしてる。

なので、ガチのシングルマザーさんが同じ事をするのは再現不可能に近いです。

百歩譲って私(ミランダ)みたいな「子持ちの既婚女性」なら出来そうですね。ただセルフリノベはハッキリ言って誰にでも出来る事じゃないので、これも好き好きでしょうね。
(私はズボラで面倒だからヤダ。)

やりたい人は子供は旦那さんにキッパリと預けられればできますね。不動産収入は夫婦のものでもあるんだから、旦那さんも協力してくれるハズ!
(説得が面倒ならなるべく手をかけない方法を選ぶべし。)

 

なのでここから参考にできそうな事は、フィッシュバーンさんのように人に素直に甘えて助けてもらうようにすると上手くいく!ってこと。

 

条件2)一棟モノを買ってシェアハウスにする?

著者さんが購入した物件は、一棟モノ(コンクリート+塗装壁)の雑居ビルのような住宅。これを息子&元旦那&今彼の4人でシェアハウス。シェアハウスというアイデアは良いですよね♪シングルマザー同士で助け合うシェアハウスとかもあるようだし、かなり興味はそそられます!

ただし、ここでのポイントは著者がすでに一軒家を賃貸してシェアライフを実現していたこと。

 

物件購入前は、著者名義で一軒家を借りてシェアメイト(元夫&彼氏)と暮らしていました。シェアメイトから毎月の家賃を徴収し、彼女自身が賃貸料をまとめて支払い。だから購入物件に移動後も当然「シェアメイトからの家賃収入」をアテにローン返済を考えたそうです。

これ、カナリ危険ですよね???

 

本来は、シェアメイトと一緒に持ち家へ引っ越すならこんなステップを踏まないといけないはず。。。

  1. まず、シェアメイトにも自分と一緒に移り住んでもらえるか相談
  2. 一緒に物件を見に行くなど、相手への理解と協力を得る
  3. 新しい家のローン返済額、家賃の負担率などをよく話し合っておく
  4. リノベーションプラン、お互いの中長期のスケジュールを確認する

 

ここまでやって、はじめて物件申し込みじゃないですか?なのに著者は全部すっ飛ばして、先に申し込み。

住宅ローンをフルローンする予定で、ローンに落ちてシェアメイト達をぬか喜びさせたくないからといって、事前に転居の意思確認もしてないなんて甘く見過ぎじゃないですか??

ただ、1つ参考になるな〜と思ったのは、自分が行動することで周りを巻き込んでいくタイプの人って人生何とかなっちゃうかもってことです。

著者さんの性格がものすごく私と似ていて、事あるごとにテキトー&楽天的!これがある意味では共感できます。

 

なんていうか、女性ってそもそも長期計画が苦手じゃないですか?

著者も常に行き当たりばったりなので、結局「徹夜で仕上げた」「皆の力を借りてなんとか終えた」とかばっかり。

そんな彼女を助けてくれるメンズがいたから彼女はここまでできたのだろうけど、普通はそうは行かないだろうなぁ・・・。

ミランダ

メンズに上手に甘えて目的を達成する姿は女性としてはかなり参考になりますけど、正直呆れちゃう。

ろばきよ

ミランダも最後の最後で僕に甘えてくるよね。僕としては「初めから言えよっ!」だけど、女性から頼られると不思議とイヤな気持ちはしないものだね。笑

 

条件3)渋谷区・築30年・RC3階建をフルローン?

著者が購入した物件の概要は、以下の通りです。

  • 概要:渋谷区の鉄筋コンクリート造3階建
  • 築年:昭和48年(1973年)
  • 購入年月:2003年
  • 購入当時の築年数:30年(物件概要からの推定)
  • 敷地面積:50.13平米
  • 建物面積(延):118.59平米
  • 物件価格:5200万→値切って4700万!
  • 融資条件:物件4700万+リノベ700万の2本=合計5400万を35年払い

渋谷の場所にもよるだろうけど、築年30年でこれは安すぎる・・・

ミランダ

さすがリーマンショック前!!うらやましい!!!!

ろばきよ

物件を買ったのが2003年で当時築30年、2018年の今だと築45年だから、億はいかないにしても4700万よりは高そうだね。坪単価が気になるぞー!

 

とにかく、2018年でこんなに不動産価格が高騰している今、彼女の成功体験を再現しようとするのはムリ!(汗)

ハイ、ム〜〜リ〜〜〜〜。

 

ツッコミどころ満載のこの本、ぶっちゃけヒマ潰しにしかなりませんでした!ハチャメチャすぎるし、再現性1%以下です。

ミランダ

フィッシュバーンさんごめんなさい!でも貴女の行動力を尊敬します!

これはあくまで私や他の日本女性にできそうか?の私見でございます。

 

 

再現不可能ついでに、無理ポもっと洗い出してみた

・・・というわけで、今からやるにはこの手法は再現不可能だぁ〜〜!

ツッコミついでに、無理ポイントをもっと洗い出してみたいと思います!

 

無理ポ1)シングルマザー36歳が35年ローン…

シングルマザー36歳が毎月14万円のローン返済・・・どんだけバブリーやねん!

羨ましすぎる!!頭金なしのフルローンで合計5400万ですよ!!

35年ローンだから、金利や手数料を入れたら6000万近く=つまり毎月14万くらいの返済額になる。

毎月14万のローン返済を女性1人の信用力だけでは、2018年の今は融資は無理っぽい。イヤどう考えてもムリでしょ。

しかも子持ち、勤続年数たった2年、当時36歳=つまり返済終了は71歳。完済時の物件築年は65年になるから取り壊し必至。メチャクチャ改造してるし。

この人20年後にどうすんだろ…ものすごい時限爆弾抱えてるような気がする。^^;

 

無理ポ2)ローン審査時、同居人の収入チェックなし…

著者さんは当時、彼女自身が世帯主ではあるけれど(元旦那さんは外国人)本当に彼女の収入だけで融資を通したそうです。

スゴイ!スゴすぎる。っていうか銀行ゆるいなぁ〜。。。

今だったら銀行は家族構成とか世帯収入もチェックします。保証人も必要ですね。

会社員の旦那さん名義であっても、奥さんのパートの給与明細とか預金通帳のコピーとか取られるもんね。(旦那さんが超高給取りなら話は別)

彼女の場合、物件購入時は元旦那さんとは戸籍上婚姻関係にあり、元旦那さんは定収入があるという事実

 

ミランダ

「ローンは自分ひとりで」って書いてあったのでそうなんでしょうけど、今だったら100%無理。でも契約した時のエピソードには彼女しか登場しないから、100%彼女がローン組んで支払いしたんだろうな。。それもある意味スゴイ。

ミランダ

物件購入年は2003年だからリーマンショック以前だし、15年前といえばバブル崩壊後上向きになってきた時だね。ローンも投資用ではなく住宅用だし、当時は融資に対してそこまで厳しくなかったのかも。

ミランダ

うらやましいねぇぇ!!!

 

ここまで賞賛半分ディス半分ですが、つぎに不動産投資の視点から参考になったことをピックアップします。

 

不動産投資の視点から参考になったこと!

収益化を見越した住宅購入!

彼女の場合は物件の立地が小さな商店街にあったこともポイントですね。渋谷区って立地も最高!!

物件は3階建てで1階はテナント用、住空間は2フロアあるので住空間は十分。テナントが入れば、ローンの大半はアガリです

実際に彼女は、この物件に住み出した後、1階にバーを開いてテナント料として毎月15万を稼ぐようになります。

ローン返済額は推定ですが14万くらいなので、固定資産税をさらに引くとキャッシュフローとしてはこれだけでプラマイゼロに近いいものがあります。

ココは非常に参考になります!!

よく考えてみると、商店街にはこういう自宅兼店舗のような物件ってよくありますよね。私の親戚にも知人にも、「はじめは自宅兼テナントにしてたけど、住んでる間に地価が上がったから全部テナントにしちゃってその賃料で暮らしてる」っていう方がいます。

なので、今、これから戸建てシェアハウスとか一棟オーナーの夢をマジに本気で叶えたいならこんな感じ?

  • 駅近・商店街の中など利便性良い物件
  • 物件価格は3000万前後
  • 自宅兼店舗にできそうな枠組み(RC)
  • じゅうぶんな住空間(シェア目的にしたいなら)
  • 築年数20年前後。RCなら30年まで。

物件価格が3000万なら、リノベ費用込みで3500万の借入。(頭金なしの場合)

3500万の35年ローン(利子1%とする)だと利子がおよそ650万で返済額は4150万。

4150万のローンの月々の返済額は約10万弱。

※返済額はココを参考にしました>住宅ローン返済シミュレーション|イー・ローン

 

マジでやるならこのぐらいのレベルじゃないかな。自分たちには広すぎるけれど、シェアできる大きめの家ならこんな感じ。

ミランダ

この本に触発されてテナントビル運用について試算してみました。

 

住宅ローンなんだから、自分が住まないと本当はダメ!

これは本にも書いてあったことですが、購入当初は住宅用として使われていたため利息の低い住宅ローンですが、それを後にシェアメイトが退去した部屋を事業用に改造し、ご自分は一時的に退居しています。

これは銀行にバレたら投資用に利息を数%引き上げられちゃいますので、同じ事をやろうとしちゃダメですよ。^^;

 

総評をイロイロまとめ

この本の事をまとめるならば、

投資家としてではなく、あくまで自分が住む家を買いたいorシェアハウス好きorちゃっかりテナント収入とか欲しいみたいな事を夢見てる人のための「自己啓発本」ですね。

大家業がなんなのか分からない人の入門としても、参考になるポイントはあると思います。自己責任でセルフリノベしてるし。

 

この本の良いところは著者さんのメンタリティ・行動力・決断力・周りをうまく巻き込むチカラです。

  • コレだ!と思う物件に出会うまで動かない「忍耐力」!
  • 1年以上かけて100軒は見たそうです。これはスゴイ!
  • いざ良い物件に出会ったら即申し込み。はやっ!
  • フルローンなんて通りそうもないのに(しかもダメだったら信用情報にさらにキズがつくのに)嬉々として申し込む楽天的な性格
  • DIY好きだからといってセルフリノベーションを安請け合い。どこから来るのその自信は(←ミランダの共感ポイント!)
  • 人に迷惑かけまくってもめげないこと
  • ダメだと思ったら素直に人に頼ることができる

いちおう、褒めてます!この本がキラキラと光っているのは、著者さんご自身が素晴らしい人だからです。

不動産オーナーになりたいんだけどいまいち勇気が出ない・・・というときに背中を押してもらえますよ!!

 

 

 

ただ、もっと現実的に不動産オーナーになりないのなら、最低でも物件購入後のキャッシュフロー、空室時の損失についてのお勉強は必要ですよ!!

フルローンをして購入した投資用物件がもし空室になり、ローンが焦げ付いたら・・・

旦那さんの貯金から返済できますか?できなければあなたは自己破産するしかありません。物件は競売にかけられます。

 

ローンが焦げ付くリスク、あなたは取れますか?

もっと安全な方法でオーナーになりたくないですか?

 

このサイトでその方法をお教えしていますので、ぜひくイロイロと読んでみてください。

 

今日はこのへんで。最後までお読みくださりありがとうございました!

上手な資産運用の始め方

「結婚した。子供が生まれた。でも貯金がどうしてもできないから、強制的に引き落とされるつみたて定期に入って安心」・・なんておバカさんのすること。

学資保険はまだしも、つみたて定期は投資家目線では「死に金カテゴリー」に入ります。

 

少し厳しい現実を書きます。

FPさんはどうして働いてると思いますか?

お金持ちになれてないからじゃないですか?

 

「本当の資産運用」ができていてお金持ちならFPのような雇われ仕事はしませんよね?

もちろん若くて経験の浅い人なら仕事のためにFPという肩書きは必要だし、マネーリテラシーを広めたいという理念を持つ実業家さんも良いです。

でも言い方は悪いですが、例えば定年間際までサラリーマンでFPをやっているような方は、少なくとも「お金持ち」のカテゴリーからは外れます。
彼らは定年間際までついに「ラットレース(雇われ、使われた人生)」から抜け出せなかったのですから。

そんなラットレースの敗者のマニュアルトークに踊らされてちゃダメ。

 

情弱を卒業しよう。独立した資産家になるために。

相手がFPであれ誰であれ、踊らされてしまうのはアナタが「情弱(情報弱者)」である証拠。
自分の目できちんと情報を精査して、リスクを理解した上で体験し、比べてさらに理解を深める。

それが本当の意味での資産運用です。

全て自分の責任。そんな時代が来ました。

情報弱者コテコテ日本人のままでいるのは今日で最後にしよう!

おすすめ著書や投資マインドを更新していきますので、これからもどうぞよろしくお願いいたします。
m(_ _)m

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