ズボラ妻の不動産投資

【不動産融資】銀行の不正融資と、融資引き締め。今から始める人が取るべき戦略とは?

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こんにちは。

ミランダ

ズボラ投資家・ミランダです♪
過去に銀行によって行われた「不正融資」、最近問題になっていますね。

 

先日の「かぼちゃの馬車騒動」で一躍有名になってしまった「スルガ銀行」ですが、他にもヤンチャしていた銀行があったようです。

今回(2018年7月13日)に発表された記事では「東日本銀行」を対象として、金融庁の行政指導が入ったとのこと。

このようなことが多く起きると、心配になってくるのが不動産業界の今後です。

 

特に、これまで毎朝ネットやTVの広告に刷り込まれて「ある程度資金を貯めてから、融資を取ってアパート経営を始めたい」と思っていた人には、

融資のハードルが上がったせいで夢絶たれ・・・みたいな焦りもかなり出てきているのではないでしょうか。^^;

 

ということで今回は、今後の投資分野の見通しについてコメントを添えつつ、

【融資が組めなくなってしまった人が今後どのように投資戦略を立てていくと良いか】について話します。^^

 

まずは、不正融資に関する詳細情報から。

 

東日本銀行による不正融資について

このニュースについては、現在(2018年7月14日)においてネットで確認できる範囲では

大手新聞3社(日経、読売、毎日新聞)が報道しています。

 

東日本銀行に改善命令

ー 金融庁は13日、顧客に負担を強いる不適切な融資を繰り返していたとして、コンコルディア・フィナンシャルグループ(FG)傘下の東日本銀行に対して業務改善命令を出した。

 必要以上の資金を貸して一部を同行に定期預金させたり、融資に伴って根拠が不明確な手数料を取ったりしていた。経営責任の明確化や内部管理体制の抜本的な強化などを求める。

(中略)

 東日本銀は取引先に対して必要以上の額を融資したうえで、余った分を同行に定期預金させる「歩積み(ぶづみ)両建て」と呼ばれる不適切な融資をしていた。借り手に不要なお金を押しつけ、高い金利収入を得ていたことになる。

 東日本銀は金利とは別に、根拠が不明確な多額の融資手数料も取っていた。こうした不適切な融資は一部の店舗にとどまらず、同行内で広く行われていたという。

(記事全文:東日本銀に改善命令 金融庁、不適切融資の横行で|日経新聞

 

ろばきよ

「必要以上の資金を貸して一部を定期預金させる」・・・ってエクストリームだよね。

ミランダ

うちのママ(元・行員)もびっくりだってLINEが来たよ(笑)

ろばきよ

さらにこれが銀行全体で行われていたというのだから、倫理観が欠如してるよね。

 

さらにこの銀行の問題はこれだけではないようで、毎日新聞社の記事ではこんな情報もありました。

 

東日本銀行に業務改善命令 実体ない営業所に融資

ー金融庁によると、複数の支店長や副支店長が、営業成績を上げるため、担当エリア内で融資先企業に営業所を登記させ、繰り返し融資を実行。

営業所の実体はなかったが、その営業所を通じて企業に融資したことにし、自らの営業成績に算入していた。

本店の審査部門も見過ごし、ずさんな融資の結果、7億円超の損失が発生した。過去にも同様の不正融資があり、再発防止策を策定したが、防げなかったという。

(記事全文:東日本銀行に業務改善命令 実体ない営業所に融資|毎日新聞

 

リアルな融資での不正だけでなく、架空の営業所まで作らせるという荒技・・・!!!

 

ろばきよ

エクストリームすぎますね。

一度バレてるのに、よくここまで改善しなかったもんだ。

 

まさに「融資が必要な人の切実な想い」に付け入った行為ですね。

このようなことが多く起きると、ますます心配になってくるのが「不動産業界の今後」(とくに融資)です。

そのことについて、100%黒字経営のミランダがw、不動産投資家なりに考えてみたいと思います。

 

不動産業界への融資は、さらに引き締まる?

不動産投資会社や仲介業者のHPなどではあまり取り沙汰されていないのですが、

やっぱり融資は引き締め傾向がどんどん強まっているというのが一般的な見方になるようですね。

というのも、金融庁が調査しているのはこの「東日本銀行」だけでなく、他の銀行も同様だからです。

 

ただ、だからといって「銀行の担当さんが個人的にビビってる」という訳ではなく、

「今までテキトーだった「融資→投資→回収→収益」のサイクルをきちんと正していこうよ!!」

っていう流れの一部なんですよね。
(本来はプラスなんだけど、融資の段階でテキトーだったがためにマイナスサイクルになってしまってる)

 

ミランダ

銀行による融資についてあんまり考えたことがない方はピンと来ないかもしれないので、

次の項目で銀行業務についてザックリと説明していきますね。

 

銀行のキモチ① 銀行は誰のためにあるか?

これは、銀行だけじゃなく、すべての企業に言えることですが・・・

銀行が上場していれば銀行は「株主」のためにあり、上場していなければ、「役員や経営者」のためにある。

 

これが世の中に存在するビジネスの大原則です。

だから、【企業なら、収益を出すのが一番大事】なんですよね。

 

銀行は収益を出すために、企業や個人に融資をしたり、金融商品を販売したりしているんです。

融資した先に、利息が乗っかってきます。これが銀行にとって「収益」になります。

なので「銀行の気持ち」としては当然、「少しでも収益性の高い案件に融資をしたい」ということになります。

 

冷たい話ですが、「地元の中小企業を応援するために銀行業をやります!」という経営は、この現代社会においてはチョット違う。

ろばきよ

かつての銀行は起業家を応援するためのものだったけれど、今は資本主義社会だから、株主・役員ありきだからね。

ただ、ちょっと古いけど「半沢直樹」の世界では「銀行内の個人」にはそういう人はいるみたいだね。

 

銀行のキモチ② とにかく焦げ付かれたくない!

銀行さんは債務の返済はもちろん、利息が欲しいんですよね。

だから、返済をきちんとしてくれる融資先じゃないと貸したくないですよね。

 

ミランダ

学校にいませんでした?マンガとかちょっとしたジュース代を借りパクする人。そんな人に自分のマンガは絶対貸したくないですよね。

(*私は、借りパクされたことは何度もあるんだけど、あんまり覚えていられない性格ですw)

 

というわけで、返済の見込みが薄い融資先になんて誰も融資したくありませんよね〜。

債権の回収が滞ったりすると、それだけで銀行は損失に繋がりますからね。

それに、「かぼちゃの馬車」のように収益性の低い物件に無理やり融資を出して、返済が焦げ付いてしまうと金融庁から怒られちゃうんですから。

 

銀行のキモチ③ ハードル上げれば安心♡

「変な人に融資して焦げ付かれたくない・・・」

そんな気持ちでいる銀行の対策としては、融資のハードルを上げるのが一番手取り早いですよね。

そんなわけで、大手はもちろん、最近は地銀でも個人投資家への融資ハードルがかなり上がってしまっているようです。

 

例えば、CMでおなじみの峯島社長が経営されている「水戸大家さん」が実際に見込み客として相手にしている

「融資に通りそうな属性」は、【年収1,000万、大手企業の会社員、資金1,000万以上】とのこと。

これ、なにも何億もするマンションとかじゃなく、1億未満の中古アパートを買いたい人でも、だそうです。

ネットの情報によると、公務員など勤務先がしっかりしている方なら、「年収1,000万未満」の場合でもチャレンジはできるケースがあるそうです。

 

そうなると、よくCMやネットで宣伝されているような

【年収400万円からのアパート経営】のような状況は、もうほぼ実現しないと思った方が良さそうですね。

 

あとは、やっぱり物件自体の属性も関係していると思いますが、

入居率90%台のスーパー級の優良物件をイザ狙うとなると、それこそハードルが高いです。

売価が高く、利回りは低いので、年収が低い人は最初からこの競争には参加できないんですよね。

 

融資が厳しい状況で、小物投資家はどんな投資戦略を打つべき?

銀行が軒並み融資引き締め。

でも、だからといって私たちは何かに投資をしていかないと、今後一生不労収入は得られないわけで。。

ろばきよ

ビビってポジション取らないのが一番ダメだよ。

 

なので、やっぱり最初は【現金一括できる、区分マンション狙い】で行くしかないと思います。

融資が出にくいうちは、現金で買い進めるしかないですね。

ミランダ

私は会社をクビになって専業主婦だった時に(しかも出産半年後w)今保有してる物件を買ったので、融資出るワケな〜い!w

ということで現金で買いました。

 

なので、いつも繰り返していますが、まずは300万〜400万の物件を1件!

ミランダ

これを軽く「ぺぺっと」買えるような貯金額を目指しましょう!!

 

区分マンションを現金で買い進めた、その先の戦略も見据えておこう

区分マンションを現金で買い進めていき・・・じゃあいつから融資がもらえるようになるの?

 

人によったり、物件の属性にもよるのですが、

税務的な話では、私たちのような個人投資家は区分マンションを1部屋、2部屋と買い進めていくうちは「個人投資家」の域を出ないのですが、

5部屋以上持つと「ビジネスとしての家賃収入を得ている」と認めてもらえるようになります。

一棟モノのアパート等なら、部屋数が少なくても認められることもあるようです。

 

つまり、小物投資家でも諦めずに投資規模を拡大していけば、家賃収入を「第二の収入」として認めてもらえるということ。
(納税してるし当たり前だっ!w)

家賃収入が晴れて認めてもらえたら、会社員の年収が600万円の人でも、家賃収入が年間200万円あれば、

【年収800万円】と認めてもらえるようになるんです。

 

そして・・・

(合算とはいえ)年収800万円なら、銀行融資も夢じゃない?!

ということが見えてくるワケですね。^^

 

小物投資家から、ビジネス投資家へ!

さらに言うと、銀行は通常融資を審査する時に「会社の勤続年数」も確認しますが、不動産ビジネスの経歴ももちろんチェックが入ります。

不動産投資家にとっての勤続年数は、「不動産投資を経験した年数」に他なりません。

つまり、長く不動産投資に携わっているほど、融資も下りやすくなるというワケ。

 

そりゃそうですよね。

過去に不動産ビジネスで成功しているから、もっと拡大するべく、買い足すことができるわけです。

 

ミランダ

長年不動産を保有していると色んなトラブルを経験したり、不動産のリスクが分かり、どんどん審美眼が磨かれていくから、

そういう人が選ぶ物件は収益性が高いはず・・という前提条件があるよね。

ろばきよ

そうだね。僕たちもまだ区分マンションは2年しか保有していないけれど、色んな経験をさせてもらってるね。

3件目の物件情報を見る中で、以前なら思いも寄らなかったリスクに気づく事があるよね。

ろばきよ

管理組合の理事会の事とか、保険の有無とか、持ってみないと分からない事だらけだったね。

 

だから、今すぐには融資は取れなくても、ご自分のステージ(年収や役職)が上がった時や、今後融資のハードルが下がった時のためにも

「不動産保有の第一歩」はなるべく早めに取った方がいい!ということですね。

 

まとめ

 

 

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