ズボラ妻の不動産投資

【失敗しない不動産投資】ズボラな主婦でも失敗しない物件の選び方「3つのポイント」

投稿日:2018年4月17日 更新日:

儲け話についつい乗ってしまうズボラな人は特に「投資」に慎重にならないといけません。

だからと言って「投資」をしなければ「お金持ち」にはなれません。

そこで

このように軽はずみな「投資」で失敗した人やズボラな人にオススメの「投資」を紹介します。

それが【不動産投資】です!

ということで

今回はズボラ主婦の私でも上手くいった【不動産投資】について話をします。

さまざまな投資がありますが【不動産投資】をする上で一番最初に考えるべきことは「物件の選び方」です。

この「物件の選び方」には「3つのポイント」があります。

  1. ポジポジ病に勝つ
  2. 物件を数値化
  3. 徹底的なスクリーニング

の3点です。

さっそく、私たち夫婦が実際に体験したことを交えながら解説していきますね♪

【ズボラを封印!】投資用不動産で「ポジポジ病」に打ち勝ち冷静に

物件探しを始めよう!と思い立ったら、何をしますか?

物件サイトに登録して、検索しますよね。

そして試しに自宅の近所にある売り出し中物件を見ると、どれも魅力的に見えるもの。

「へ〜、こんな所にこんなマンションあったんだ!」
「このアパート、意外と家賃高かったんだな・・」

でも、最終的には「物件が多すぎて」何が良いか分からなくなってしまい・・・疲れてしまう。

そんな時、ふと目についた物件が割とお手頃な価格で売られている。

ムム?この物件なんだか良さそうだぞ・・ーーー。

と思ったら、すぐに「欲しい〜〜!!」となっちゃいませんか?

これが「ポジポジ病」という病気の正体。

これは不動産物件探しだけに限らず、ショッピングやその他の投資、お金を使うこと全般に言えることですが・・

なんでもいいから欲しくなるのは、人間の本能。

けれど、そこは我慢して、じっくり進めるべきなのです。

ちなみにドケチで慎重派の夫ろばきよは、

【不動産投資】を検討してから「半年以上も物件探し」をしていました。

きちんと地場の不動産業者にも会いに行き、時には現地視察も行い、毎日不動産物件サイトを見て、物件探しを続けていました。
実際に業者からおすすめされる物件は多くあったものの、彼が「これだ!」と思えるような良い物件には出会えませんでした。

このように、物件探しはまさにご縁のものなので、良い物件が数ヶ月見つからなくても、焦らず冷静に物件をひたすら探す。

そうすると自ずと良い物件・悪い物件の見分けも付くようになってきて、良い物件は図面を見ただけで判断できるようになります。

つまり「石橋を叩いて叩いたあげく、渡らない事を選ぶことができる」希少な人間なんですね(笑)

このように【不動産投資】は冷静さを保って「ポジポジ病」に打ち勝つことがポイントになります。

次に「投資」をする上で絶対条件でもある「利益の算出」について話しをします。

【物件情報を数値化】不動産投資に関する知識を備えて「理詰め」で自問しよう

またまた私の夫の話で恐縮なのですが、彼は不動産投資に関する著書は、新旧問わず読みあさっていました。
そして、そこで得た知識を余すところなく私に分けてくれました。

アパート一棟投資、マンション投資、競売物件、リフォーム、古民家・・・それはそれは様々なジャンルでした。

ミランダ
複雑すぎて、教わったことの8割は覚えていない、けどねぇ

・・・ですが、最低でも入門書や税制に関する事ぐらいは読まないといけないと思います。

投資家として、知っていて当たり前の事なんていくらでもあります。

たとえば、

  • 手付金
  • 仲介方法
  • 不動産登記
  • 税金の種類
  • 青色申告制度
  • 減価償却
  • 修繕計画

など【不動産投資】など覚えるべきことはたくさんあります。

特に数字に関わる点は事前に確認をしておきましょう。

これを予め「数値化」しておくと「不動産選び」の面で完全に役に立ちます。

一度でも「数値化」を経験しておけば・・

新しい図面や物件情報を見たら、
頭の中で自然と電卓がパチパチと動き出し「実質利回り」や「空室リスク」などがイメージできるようになるでしょう。

つまりその場の雰囲気や、自身の焦る気持ちや「ポジポジ病」に流されずに、現実的・論理的に「この物件を買うのは妥当か?」を考えられるようになるのです。

だから

【不動産投資】をする上で「数値化」することは基本中の基本なんですね

次に【不動産投資】のリスクについて話しをしていきます。

【投資用不動産のスクリーニング】その物件に潜むリスクを徹底的に洗い出す

【不動産投資】に潜むリスクは

  • 融資条件の変動
  • 相続税の対象引き下げ
  • その他、不動産に関わる法令

などが考えられます。

しかし残念ながらこれらは自分でコントロールすることが難しいもの。

だから、このリスクは「知っておく程度」で十分でしょう。

で今回お話をしているのが

私たちができる【不動産投資】のリスクヘッジである「物件選び」

不動産業者からの情報だけで物事を判断するのではなく、自分の目、耳、足で確認することが大切です。

これを夫は「スクリーニング」と呼んでいるようです。。。
*「ふるいをかける」ことでリスクを見つけ出すこと。

ということで

【投資用不動産】の物件に潜むリスクは徹底的に洗い出しましょうね。

ミランダ
ちょっと面倒くさいけど、仕方ないね〜

ではさっそく「物件リスク」をスクリーニングしていきますよ〜。

不動産投資の宿敵「空室リスク」が高い状況とは?

何十年と物件を保有している間、退居は避けられないものです。

そこで問題になるのが、その後すぐに次の客付けができるかどうか?

です。

駅近物件、新築物件など、お部屋自体に魅力があれば、客付けにはそれ程苦労はしないでしょう。

ですが、意外な所に落とし穴がある場合があります。

たとえば、私の友人にこんな人がいました。

今住んでいるマンションが、もうすぐ築15年になり急遽「大規模修繕」が決定。

とても気に入っている部屋だけど、半年間も窓を閉める生活になるし、騒音も心配なので、残念だけれど退居することに。

彼女は、4年も住んだ部屋を退居しました。

彼女の隣室の学生も、入居から半年も経たないうちに、修繕工事を理由にさっさと退居したそうです。

マンションやアパートなどの集合住宅は、大規模修繕が必須になり、そのサイクルは15年が適当と言われています。
*詳細は管理組合などの管理者が決定します。

物件を買った当初は入居者がいても、購入した1年後に大規模修繕が行われるなんてことになったら、この入居者は退居してしまう可能性があります。また、大規模修繕中は外観が覆われて工事されていますから印象も良くないため、修繕工事期間は新しい入居者が入ることもあまり望めないでしょう。

その他にも家賃滞納、管理費滞納など、様々な問題があり、これらは図面だけでは見えないことなので、購入前にきちんと微細に確認する事が大事なんです。

こういったマンションなどの管理状況を確認できるのが

「重要事項に関する説明書」
*名称は物件により若干異なります

この管理簿をきっちり確認することで、修繕工事履歴や今後の計画、設備交換のサイクルなどを読み取ることができます。

細かい設備交換や清掃などの記録をきちんと残しているか否かでも、管理体制がしっかりしているか否かを計り知ることができます。

管理がずさんな物件は後々トラブルになるリスクがあるという事を知っておいてくださいね。

予定外・想定外・予想外の「出費リスク」を減らす

前項でお話した「重要事項に関する説明書」では、管理状況だけでなく、修繕積立金の余剰金についても確認する事ができます。

要するに

「管理組合の中でいくら貯金がプールされているか?」

です。

この金額があまりにも低いと、台風や落雷、地震などの自然災害や事故などで建物に傷が付き、これを修復するための工事が必要になったり、また大規模修繕工事が必要になった場合、補填するお金が足りなくなります。

お金が足りないから工事をやらない、というのでは入居者への安全保障が成り立ちませんから、

その場合、オーナーがそれぞれお金を出し合うことになります。

このように積立金の余剰金が十分にあるかどうか、また無駄遣いされていないかどうかは、申し込む前に確認することが可能。

ミランダ
冷静に、一つひとつチェックしていき、小さなリスクをつぶしていこう〜〜!

ここまで確認していても「自室や隣室などの入居者の瑕疵」により部屋を修繕しなければいけなくなることもあります。
*この費用もオーナーが支払う必要がある事もありますので、注意が必要です。

ちなみに「入居者に保険に入ってもらう事」でこの類の大きな出費を回避することもできます。

とにかく【不動産投資】には思わぬ問題がドンドン発生します。

だからこそ、少しでもリスクを減らす努力を「物件選び」の段階でしておくべきなんですね。

まとめ:投資リスクを極限まで減らすこと

私たち夫婦、特に夫は「リスクを極限に減らすために物件を精査する」ことを徹底していました。

【投資用不動産】にリスクはつきものです。それはFXでも株でも、投資信託でも同じこと。

しかし、そのリスクを全く度外視してしまっては、結果は見えています。

だからこそ、気になった物件は「しつこい」くらい精査を繰り返すことが大事なんですね。

ただし時には、慎重なせいで「良いかな?」と思った物件も、精査しているうちに第一申し込みが横から入ってしまう、、という事もあるでしょう。

横取りされたら、、悔しいですよね?

でも「それはそれだけのご縁だった」さっさと次の物件を探すことも【不動産投資】では求められるスキル。

大丈夫ですよ!

一生懸命に頑張れば、いつかは理想の物件が手に入るはずですから。

いかがでしたでしょうか?

「物件の選び方」の3つのポイント・・

  1. ポジポジ病に勝つ
  2. 物件を数値化
  3. 徹底的なスクリーニング

についてご理解いただけましたでしょうか?

これさえ分かればズボラな人でも成功する可能性が高くなるはず。

むしろ「物件選び」さえ気をつければ、後はかなり気楽なもの。

「株やFXのようにポジション取りが面倒くさい」というズボラな私でも利益が出ているのが証拠です(笑)

参考になれば嬉しいです♪

あとがき:不動産投資は諦めの連続・・・。

申し込み寸前で横入りされる・・。

私達夫婦は、このようなことを何度も経験しています。

ミランダ
くそ〜。またか!!

ってズボラな私は感情むき出しになるので気をつけないとね(笑)

けれど、その3ヶ月後にその部屋は空室になっていて、それから1年以上賃貸サイトで入居者募集が続いているということもありました。

横入りされたときはとても悔しかったですが、賃貸サイトを見て、「危なかったね。」とほっとしたのを覚えています。

このように「気になっていたが売れてしまった物件」を後々トレースすることも結構勉強になります。

デモトレードみたいなものでしょうか。

これを繰り返していけば、その土地の相場観や住んでいる人たちの動きが何となくつかみ取れるようになると思います。

一にも二にも、焦らず冷静に確認する!これが絶対に大切です。

世の中のズボラさん、一緒に頑張りましょうwww

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