ズボラ妻の不動産投資

「区分投資は今後有利になってくる」っていう噂を、ズボラ投資家的な目線で考えてみた。

投稿日:2018年5月9日 更新日:

こんにちは♡
ズボラ投資家代表・ミランダです。

以前資料請求してから「水戸大家さん」からメルマガが届くようになり、

メルマガで「5000万円超の投資案件」の話がポンポン出てくるので、すごいなぁ〜〜と羨ましく思ったり、

不動産投資業界に関するウワサなんかも知ることができて、わりと愛読するようになっていたのですが・・・

 

そのメルマガで、水戸大家の峯島しゃちょーがおっしゃっていた

「区分投資は今後有利になってくる可能性がある」という噂が気になり、調べてみたら似たような噂がいくつかネットに落ちてました。

似たような話はいつの時代でもあるので、こういう話は一度は耳にした事のある方もいらっしゃるのではないかなと思うのですが、これから不動産投資に力を入れていきたい方は「この話は信じて良いのかな?!」って気になりますよね。

というわけで、今回は「区分投資は今後有利になってくる」という噂について

【ズボラ投資家目線】で考えてみたいと思います。

 

「区分投資が有利」の噂の理由は?

「区分マンション投資が有利になる」のは、こういう理由だそうです。
(内容は要約しています)

かぼちゃの馬車事件以来、銀行が貸し渋り傾向になり、大きな売買案件に対して融資が付かないため、不動産市場の動きが鈍くなっています。

そのため、利益を得られない不動産会社は収益を上げられなくなってきているので、現金を得るために自社で保有している投資用物件を処分しにかかっています。

買い手を早く見つけたいために、相場よりも少々安めに市場に出してくる可能性があります。

そのため、買う側としては「物件を安く買える=利回りが高くなる」ので、オイシイ状況になる可能性があると言えます。

 

・・・あなたはどう感じましたか?

確かに、可能性はありそうですよね♪

 

ちなみに、私も最初は

ミランダ
「おぉ!そうか!!じゃあ、これから楽待をくまなくチェックせねば!!」

なんて、ポジポジ病が2年振りにうずき出しました。(笑)

でも、ふと立ち止まって考えてみたんです。

 

それって、

ナンカ、ちがくない・・・?

 

否定するには理由はあります。一応。

なので、ちょっとばかり、ズボラで小物な投資家の私が、反論を披露してみたいと思います。

ただ、否定するだけでは建設的じゃないので、この噂を享受できそうな状況ってどんな場合かな?というのを、知恵を振り絞って考えてみました。

 

このウワサを信じるとどうなる?

結論から言います。

特に投資初心者は、この「利回りが高いものがあるから有利」のウワサは信じない方が良いと思います。

理由は・・・
業者もいくら現金が欲しいからといって、現在満室の物件はそうそうは出してこないはずだからです。

(↑これあくまで私の個人的見解です)

 

だって、現在収益を上げている物件をあえて手放すケースはどれだけあるのでしょうか?

確かによっぽど会社の経営破綻が差し迫ってる状況ならあり得なくもないと思うけど・・・

そんなに多いケースではなさそうなことは明らかじゃないですか?

 

「不動産を売りたい時」ってどんな心理?

私は売り手になったことがないのですが、私もいっぱしの投資家。

「今持っている物件を手放すのは、どんな時だろう?(インカムゲイン?キャピタルゲイン?)」
という事はいつも頭の片隅に置いています。

その上で思うのですが

「売り主の心理」って基本的に

「オイシくないから手放す」んじゃないですかね。

ミランダ
たぶん、ズボラな投資家さんはココをすっ飛ばして考えないから失敗するんじゃないでしょうか。

 

個人投資家が物件を売り出す心理とは?

たとえば個人投資家が物件を売りに出したい時のフィーリングって、

  • 今すぐまとまった現金が必要だから、資産整理の意味を含めて」
  • 「遠方に住んでいた母の遺産整理(遠方だから管理できないし、すぐに現金化したい)」

などの背景があってのこと。

なので、「ちょっと急いでる」という理由だけで「安めに出す感じ」はあり得ると思います。

ミランダ
相場よりも安めに出ている物件情報について業者さんに問い合わせてみると、そういうケースは結構あるし、私も似たような理由で相場より安く不動産を購入しました♪

 

でも不動産会社の経営がひっ迫しての「まとまった現金が必要」はちょっと違うかなと。

理由をご説明しますね。

 

不動産会社が物件を売り出す心理とは?

たしかに不動産会社も、経営が苦しくなって来たら、資産整理もじゅうぶんあり得ます。

でも、個人投資家と違って、物件をいくつか持ってるはずです。

いくつか物件があるのですから、「どれから売りに出すか?」という話になりますよね。

ポーカーと一緒で簡単なハナシですが、

普通は「早く処分しちゃいたい、ババな物件」から出すんじゃないでしょうか?

「ババな物件」とは、つまり・・・

「現在、空室が続いてマイナスを出していて、客付けも難しそうな物件」です。

ミランダ
そもそも持ってるだけでマイナスだし、客付けもムリ目なら、ちょっとぐらい安くてもいいから早く処分しちゃいたいって感じですよね。

 

実は、「一見、おトクな物件」は前からあります。

これって今に限ったことじゃなくて、じつはそういう物件、数年前も今もあるんですよ!

というか、ミランダは初めの頃はかなりズボラに物件をチェックしてました。(今でもズボラだけど・・・)

ミランダ
うわぁ〜、これ安い!広いし築浅で素敵♡これはサブリースだから安心〜!!これ買おっかな〜♪

とウキウキしては「お気に入りフォルダ」に入れていたんですが、

後日、お気に入りフォルダを夫にチェックしてもらうと・・・

いや、コレは空室だし、コッチは自主管理だよ?こんなのダメ。絶対ダメ。全部削除して。
ろばきよ

で、全部却下。w

 

そう。

不動産投資・バリバリ初心者のミランダが「お気に入り」に入れてた物件の大半は

「一見安く見えるけど、本当は持ったら最後・イバラの道まっしぐらな、見かけ騙しな物件」だったんです。

 

細かいところをチェックしないズボラさんは、本当に注意!なんですよ!!

 

不動産投資初心者は、「意識の刷り込み」には要注意!

不動産業者さんからのアドバイスとはいえ、こういった「ウワサによる意識の刷り込み」のような話は、初心者には致命的だと思います。

そもそも初心者さんは、ズボラになりたくなくてもチェックが不十分で、結果的にズボラっぽくなってしまいがちです。

 

ちなみに、私はなにも水戸大家さんや不動産業者さんが悪いと言いたいわけではなくて、

「デマもウワサも、受け取る側の意識しだい」だと思っています。

すべて、投資家であるアナタ自身が判断することなんです。

 

↓この記事↓にも書きましたけど、
サラリーマン、定年シニアが【投資用不動産】のカモになっている!?

デマに流されてポジポジ病を発病するのはダメなズボラ投資家の典型例です。

だから、こういう浮ついた情報に流されないように、ぜひ気をつけていただきたいと思います。

ミランダ
私も、夫のチェックがなかったら撃沈してたと思います。。

なので、売主の不動産業者からの投資助言なんて鵜呑みにしちゃダメです。

 

じゃあ、どんな場合なら「安売り物件」の恩恵を享受できる?

「安売り物件」は市場に出回っていますが、やっぱり判断基準は「利回り率、満室である事、環境の良さ、マンション自体の空室率」だと思います。

具体的な例を挙げるとしたら、例えば、

  • 利回り率が高い
  • 現在入居中
  • マンションも満室(に近い)
  • 立地が良い
  • なのに、安い。

こういう物件が出てくるまで、しっかり待つ。とにかく待つ。

 

【アンテナはビンビン】に立てておきつつ、

アンテナにかかる物件が出たら、じっくり吟味。

これなら、不動産業者が売主でも安売り物件でも、しっかりおトクなお買い物ができる事、請け合いですよ。^^

 

反対に注意すべきなのは

「売主は当社なので、仲介手数料も〜〜、管理費も〜〜、ローンも〜〜、」みたいなお得感を前面に出した感じ。

ミランダ
これは要注意です。間違っても気軽に「お気に入りフォルダ」には入れちゃダメです!

 

まとめ

というわけで、今回のウワサ、ポイントをまとめると・・・

  1. 「安い物件」=「ババな物件」とまず思おう
  2. 特に業者が売主の「おトク情報」は疑ってかかるべし
  3. とにかくデマに流されず自分の目で吟味しよう
  4. 継続して待てば、当たりに出会える可能性アリ!

こんなかんじです。

少しでもあなたの参考になったら嬉しいです♪

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