ズボラ妻の不動産投資

不動産オーナーに必要な保険はどんな補償?本当に必要?(区分マンションオーナー用まとめ)

投稿日:2018年10月16日 更新日:

区分マンションをたったの2部屋、2年しか保有していないのにトラブルばっかりのミランダです。

度重なる台風によって修理費の支払いがかさんでしまってイタい目を見たので、

1Rの区分マンション購入から2年以上経ってますが、この度やっと不動産オーナー用の保険に加入することを決意しました。

 

ミランダ

私ってズボラ!w

 

でも保険なしで運用してみて色々と懲りたということもあり、調べてみたら意外にも費用対効果が見込めそうなので、この機会にちゃんと考えてみました。

なので、今回は区分マンション(ワンルームなど)の保険はどうしたらいいの?と悩んでる人に向けて、オーナー用の保険についてまとめてみました。

 

不動産オーナーに必要な保険の種類

不動産オーナーに必要な保険は2種類。「火災保険」と「地震保険」があります。

この2つはそれぞれ入るわけではなく、すでに2つがセットになったものや、「火災保険」に地震保証を特約のような形で付け足す形になるものがあるようです。

2つの保険についてもう少し詳しく解説します。

 

①火災保険

火災保険は、「火災」とは言いますが、建物に対して火災などによる物的被害が起きた時に補償されるものです。

火災・落雷・破裂・爆発

火災・落雷・設備の一部の破裂・爆発による損害への補償。

これら4つの補償は、どの保険会社も「必須付帯」となっています。

風災・雹(ひょう)災・雪災

強風による窓ガラスの破損や、雪やひょうによって破損したカーポートなどの損害を補償するものです。

これもどこの保険会社も付帯している補償です。

水災

豪雨や台風などで床上浸水となり、床や壁にダメージが起きた場合に補償するものです。

保有している部屋が上層階なら不要かも。不要なら外して保険料を安くできることがあります。

水ぬれ

給排水設備から漏水し床や壁に生じた損害などを補償するものです。

これは入居者さんが入っている保険とは違い、設備側の理由によるトラブルが対象。お持ちの物件が古くて経年劣化が怖い人は入っておいても良いかもしれません。

 

補足)マンションの管理組合がしっかりしている、管理組合自体が建物保険に入っている、入居者が加入している保険が手厚い・・・などの状況ならば不要な補償もあると思うので、重複のないように調整するのがオススメですよ!

 

火災保険料の料金相場は?

気になる保険料ですが・・・

火災保険だけの場合は年間2,000円前後で入れます。(安っ!!)

地震ナシで火災のみなら安い!

ミランダ

月2,000円じゃないのね!死ぬほど安い!

ので、なんで入っておかなかったんだろうと少し後悔しました。

ちなみに、補償内容や特約を付けたい場合は別途料金がかかります。

火災や水漏れが起きて空室になっちゃって、現状復帰&次の入居者が決まるまでの「家賃収入」を補償してくれる・・・なんていう夢みたいな補償特約もあるので、家賃が高かったり管理費・修繕積立費の高い方は考えてみるのも良いかも。

②地震保険

地震・噴火・津波

火災保険で補償できない「地震・噴火・津波」に由来する自然災害による損傷をカバーします。

補償内容は上記の火災保険と同等の内容のものがほとんどですが、地震保険ならではの特長としては、「地震による間仕切りや壁の歪み」にも対応していることでしょう。

火災保険との違い

補償内容は、地震などによって生じた火災・倒壊に対してカバーしてくれます。

ざっくり言うとこんな感じ。

火災などの原因 火災保険 地震保険
地震・噴火・津波 ×
上記以外 ×

上記のとおり、どちらかというと「火災・地震」の2つの保険のセットで包括的に建物を補償するようなイメージとなります。

 

地震保険料の料金相場は?

地震保険は火災保険よりもちょっと高く、年間3,000円〜5,000円相当です。

ただ地震保険は単体では入れなくて、火災保険に付け足す形になります。

 

【重要!】保険の選び方

オーナー用の保険を選ぼう

じつは、「火災保険」とネットで調べると普通の自宅マンション用の保険が検索結果に出てきてしまうことがあるのですが、これには申し込まないようにしてください。

繰り返しになりますが、入居者さんがすでに火災保険に入ってくれている場合、私たち「不動産オーナー」が担保したいのはマンションの建物側だけになります。

ですが「自宅マンション用」の保険だと部屋の内部の家財などまで補償されてしまうため掛け金が高くなってしまう可能性があります。

古いアパート1棟モノだったら話は別でしょうけど、そこそこきちんと管理されていて修繕積立金がプールされているようなマンションの区分オーナーである限り、そんな手厚い補償は必要ないんじゃないなかな、と私は思います。

保険によって「宅内の補償」を省くことができる保険銘柄がありますので、それを選ぶようにしましょう♪

「賃貸用」も避けるべし

また、「自宅マンション用」の保険はあくまで個人向けの契約内容になりますので、保険会社によっては「被保険者1人につき、1部屋まで」と加入制限がある場合もあります。

火災保険,不動産用,家主用,オーナー用保険

「すまいRoom保険A」より

 

なので、賃貸に出している物件の保険は「不動産オーナー用」のプランを扱っている保険会社を選ぶ必要があります。

私は面倒くさがりなんですが、同時に、「損」は絶対したくないドケチismが強いので、ココの一括見積もりサービスを利用してオーナー用の保険を探しました。

↓ ↓ ↓

 

いまや、火災保険も一括見積もりできる時代なんですね〜。

ミランダ

ズボラ投資家としてはすごく便利でありがたかったです♪

 

私の場合、区分マンションなので入居者さんやマンション自体の保険があるから自分側は細部までこだわる必要がないのですが、この2年間ほんとうに細々としたトラブルがありました。

あなたも火災保険に入ろうかどうしようか悩んでいるなら、一度チェックしてみてはいかがでしょうか。

また、不動産購入時に管理会社から紹介された保険に加入したけれど、比較サイトで安いプランを見つけて切り替えてみたら、保険料が下がった!ということもあるそうですね。^^

火災保険の見積もりはこちら

 

みんなどうしてる?)不動産オーナーに火災保険は必要なの?!

【保険の必要性】・・・。

もうこの2年、トラブルがあったあとは必ず調べてますが、これは本当に「人によりけり」のようですね。

管理会社に訪ねてみると、このような答えが返ってきました:

  • 投資規模が大きい、ベテラン投資家さん:
    瑕疵がどうの、どっちが払う、という話がいちいち面倒だからまとめて入ってるケースが多い。
  • 投資規模の小さい、区分1Rのビギナー投資家:
    人それぞれ(←これ、ウチ)
  • 自分で管理する中古ボロアパート投資家さん:
    建物を建てた瞬間から、保険を必ずかけている。
ミランダ

参考にならーーーん!!!!(笑)

 

ビギナー投資家さんの間では、マジで人それぞれ。

1Rマンションを1部屋所有している・・・といっても、立地や築年数などで200万〜1,000万まで変わってくるので、物件に対する考え方もかなり個人差があることと思います。

マンションオーナー用の保険は火災・地震合わせるとだいたい年7千円〜1万円くらいだから、300万の物件のキャッシュフローには正直キツいです(年利がダウンします)が、1,000万の物件にはかけても支障ないレベルですもんね。

だから人それぞれなんですよね。

 

ただ、以前記事でお伝えした「ウチの部屋の上階の住人が水漏れを起こした事件」で実感したのですが、これ、ウチの賃借人さんが水漏れ起こして保険適用できなかったら、最悪私が払ってたんだ・・・(7万円。)と思うとゾっとします。

300万円程度で買えて、管理組合がしっかりしているような中級1Rマンション(←ミランダの大好物)っていうのはだいたい築年数が30年前後です。そうなると排水管や窓サッシなどの経年劣化も免れません。

窓ガラスもこの前ヒビ入ってたし…。管理会社の保険で修理してもらいましたけど。

本当に、お金と手間がかかります。

たった2年、2部屋しか保有してないのにも関わらず

  • 物件A:エアコン交換
  • 物件B:上階からの水漏れ、窓ガラスヒビ、網戸修理

と、対応を4回も行なっています。

 

というわけで、「保険を経費と捉え、加入しても利益がキープできるようなら加入する方が得策」と考える人は入っておいてソンはないと思います。

ミランダ

私みたいな小物投資家にとっては保険料すらキツいのですが、保険の必要性はひしひしと感じるよ・・・

まずは保険なしで運用してみて、マンション管理組合の運営(収支報告、管理業務報告など)がきちんとしているのが確認できたなら、自分は「火災保険」だけに入っておくというのもアリだと思います。地震による建物の損害は、マンション側の保険が適用となる可能性が高いからです。

繰り返しになりますが、火災保険だけなら年間2千円程度と格安のものもありますので心配な人は入っておくのがベターですね。^^

 

将来にかかる費用もまとめておこう

区分マンションを中古で買う人は、大きな設備の交換や空室リスクも考えて将来のキャッシュフローをイメージしておくと、保険加入しても本当に採算が取れるのかを掴みやすいかと思います。

たとえば私の場合なのですが、これからマンションが築30年を過ぎていくため、大規模修繕のタイミングで空室&給湯器交換が懸念事項となります。

具体的には、空室時にはマンション管理費と修繕積立金の引き落としで毎月数万単位でマイナスになりますし、給湯器交換は10万円前後の出費。エアコン交換も大きい出費です。1Rなら7万円前後の出費になります。(←これキツかった〜!TT)

また、「自主管理物件」は注意なのですが、大規模修繕工事の際に各部屋で持ち出し金が発生するケースがあるようです。

管理組合がしっかりしているマンションシリーズの部屋を購入しているため修繕積立金は潤沢にあるので心配ありませんが、自主管理物件やあまり修繕積立費がプールされていないような管理組合の物件だと、オーナー側で加入する保険はより重要になってきます。

自分の身を守るためにも、保険は一番安いものでも入っておけば安心できると言えます。

 

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は区分マンションの保険についてまとめてみました。

2年区分マンションを2部屋無保険で保有し保険の大切さが身にしみて、やっと保険に加入した私・・・また1つ勉強になりました!

 

区分マンションを少ない規模で投資をしている大家さんにとっては保険料は決して安い買い物ではないと思います。

私もケチって保険加入しませんでしたし、今回も、火災のみにするか地震とセットにするか?など色々悩みました。

でも、最終的に保険加入の決め手になったのはココでした。

  • 火災保険に入っておけば、責任のはっきりしないトラブルに気を揉まなくて済む!
  • 火災・台風・長雨・地震など自然災害が増えてきている今、リスクに備えられる!
  • 現在の入居者用保険では補償対象外になっている部分をイッキにカバーできる!

 

私にとって不動産投資は投資案件の1つ。

とにかく本業に打ち込みたかったんです。

それと同時に、入居者さんの暮らしや安全も大事だし、万一の事があっても部屋の設備は守りたいという気持ちも強くなってきました。

熊本地震のアパートが倒壊して1階部分がぺっちゃんこになってしまったのを見たときは、本当に胸が痛みました・・・。

いざという時に大事な物件を守る火災保険、小規模オーナーさんにオススメです。

ここの見積もりが回答も早くて便利でしたよ!あなたにぴったりの保険が必ず見つかるはずです。

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