不動産の保険

投資用マンション用の保険は本当に必要?2件保有の私が人々の意見を整理してみた

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投資用の区分マンションを購入する際、オーナー用の火災保険や地震保険に加入するべきか悩む人は多いと思います。

区分マンション用の火災保険は値段が安いとはいえ、物件を複数保有していくと合計金額としては結構な出費になるため、躊躇している方もいらっしゃるかと思います。

今回は、私が保険加入を検討していた時に管理会社や保険会社に相談したり、ネットの声を調べたりと、色々リサーチしてみたことがあるのでここにまとめておきます。

賃貸マンションの入居者向けではなく、その部屋を保有し貸し出している【不動産オーナー】に向けた内容です。

過去3年間区分マンションを所有して体験したことも織り交ぜますので、参考にしていただけると嬉しいです。^^

 

まずはベテランに訊け!不動産管理会社の声

私は区分マンションを2部屋同時に購入しましたが、最初の2年間は火災保険にも地震保険にも入っていませんでした。

ですが、購入してほどなく入居者さんと修繕金を巡るトラブルが数回起こってしまったことから、保険の重要性を感じ始めました。

当時の私はそんなに不動産のためにリサーチをしたりする時間の余裕がなかったので、部屋の管理をお願いしている管理会社に訪ねてみました。

管理会社さんは地場だし、数多くの賃貸物件を管理してきているので、個人投資家よりもはるかに経験が豊富だと思ったからです。^^

 

by不動産管理会社:投資規模によって火災保険の必要度は異なる!

管理会社の担当さんによると、まずは保険の必要性は投資規模によって変わってくるのだそうです。

  • アパート・マンション一棟保有:
    …建物を購入した/建てた瞬間から、保険を必ずかけている。
  • 区分マンション10件超保有:
    …瑕疵がどうの、どっちが払う、という話がいちいち面倒だからまとめて入ってるケースが多い
  • 区分マンション数件保有:
    …人それぞれ(←これ、ウチ)

 

ろばきよ

部屋を十件以上持っているなら保険は必須だけど、小口投資家は人それぞれという事が判明しました。

ミランダ

やっぱ人それぞれ!参考にならーーーん!!!!

補足

これは管理会社と付き合いのあるオーナーの意見なので「自分で管理をしないタイプの投資家の平均値」だと思っていてください。

つまり、「自分で管理したい」「管理は全部自分でやって、利回りを少しでも上げたい」という投資家の意見は含まれていないと思ってください。

 

区分マンション数件保有の先輩投資家の声をリサーチ!

ビギナー投資家や小口投資家の場合は人それぞれなようですが・・・

じゃあ、先輩投資家さんのリアルな声はどうなのよ?!

ってことで、今度は楽待さんや保険比較サイトや個人ブログさんなど、比較的小規模で投資をされているケースをリサーチしてみました。

 

by先輩投資家:基本は自由だが、加入しておくべし!

印象としては、みなさん総じて「保険金額が安いので、加入しておく派」のようです。

参考にさせていただいたご意見をいくつか引用しておきます。

火災保険は、自動車保険と違い、何回使用しても保険料は上がりません。私自身も、水災補償を外し、代わりに施設賠償責任保険や家賃補償保険などの特約を付けています。

火災保険はオーダーメイドで必要な補償のみを選ぶことができますので、所有物件に合わせたオリジナルの保険を作ることをオススメします。

(引用:楽待 不動産投資新聞より)

この記事の執筆者(アンダーズさん)は元銀行員・現役の大手不動産会社社員で、ご自身も東海地方で複数棟を所有する不動産投資家さんです。

金融、不動産業界20年のご経験から、手堅い不動産投資を実践中されていますが、複数棟保有の大口投資家さんなので、要所要所で参考にさせていただいています。

火災保険については基本は加入されたほうが良いかと思われます。

入居者が火災を起こすケースについては、入居者に対して借家人賠償責任保険の加入を義務付ければ問題ないのですが、隣の家から出火し燃え移った場合には基本的に隣には賠償義務がありません。よって、自分で保険をかけないとなりません。

ただし、火災のリスクに対して預貯金などでカバーできるというのであれば、加入しなくてもいいのではないでしょうか。

(引用:投資用マンションの『火災保険』について教えて下さい!ーYahoo! 知恵袋

やはりポイントになってくるのは隣部屋、階上からの延焼、水漏れですよねー。

預貯金などでカバーできたとしても、経費として計上できたとしても、出費は出費です

また、↓のように、たった1回の水漏れで30万かかったという話もあり、ぜんぜん笑えません。


1回でも事故を起こされたら300万〜400万円クラスの1年分の実収入に相当することになります。

さらに言うと、原状回復工事のために空室になり、そのあとに入居者が入らなくなると家賃収入もなくなるので、かなりイタイです。

特に投資用マンションをローンで購入した方は、100%入っておくべきという意見も見かけました。

 

物件の管理方法でも必要性が変わる

マンションの管理方法によっても保険の必要性が変わることも見過ごせません。

たとえば、関東圏の大きい駅周辺で中級クラスのワンルームマンション(←ミランダの大好物)が300万円程度で買えるのは、だいたい築年数が30年前後になってから。そうなると、初期投資こそ安いものの、マンション内の排水管や窓サッシなどの経年劣化に対する補修の頻度が上がる(=利回りダウン)というリスクが高くなります

管理会社の保険が下りるなら良いのですが、実際に3年保有しているとチラホラ修復案件が出てきています。こういうのが今後どんどん出てくるのかな?と不安になります。

管理組合がしっかりしていたり、マンション建物自体にも保険をかけているようなブランド系マンションなら心配はありませんが、管理がずさんな管理組合の場合は、オーナー側の保険を手厚くしておくことでより安心できるでしょう。

また、マンションではあっても自主管理物件はさらに注意。マンション側に問題があって修理することになっても、修繕費用が潤沢になかったり支払いを拒否されると、自腹を切ることになるようです。この場合もオーナー側の保険を検討しておいた方が安心でしょう。

 

入居者の保険によっても差が…

入居者の過失によって損害が起きた場合も気をつけないといけません。

ウチの部屋の上階の住人が水漏れを起こした件で実感したことなのですが、水漏れを起こした当人が無保険だったので、関係者の間で修復費用の支払いを押し付け合うというトラブルになりました。

この時の修復には7万円もの費用がかかりましたので、自分で払うとなると2.5ヶ月分の賃料がすべてパーになってしまうわけです。

また、私が保有する別の物件でも「明らかに入居者用の保険が下りたハズなのに、入居者の対応が甘く保険が下りず、入居者も払ってくれなかった」というケースがありました。この件では数千円の出費で済みましたが、一度こちらが出せば二度目、三度目も請求できると思わてしまうと困ります。

そう・・・。

入居者がきちんと対応できない場合は、オーナーが自腹を切るしかないのです。

ミランダ

悔しかったです。

ネットで調べてみたらよくある事のようで、「自分の不動産の修理費用も払えないならオーナーの資格はない」とさえ言われることもあるそうです。。

 

自分に余裕ある?ない?

これはネットの声に多く見られましたが、、、

投資家であるあなた自身の状況によっても保険の必要性は変わってくるかもしれません。

あなた自身の状況というのは、精神的、時間的、金銭的な余裕があるかどうか?の話です。

・何事も経験だと思って付き合うだけの精神的余裕がある
・保有物件や管理会社の近所に住んでいて、時間的にも余裕がある
・請求書の振込や経費清算は得意で、楽しんでいる
保険は要らない!
・他人に振り回されたり、責任の押し付け合いに対応するだけの精神的余裕がない
・本業が忙しい、保有物件が遠いなどで時間的に余裕がない
・個別の支払いや経費清算などの作業がうっとうしい
保険はラク!

私の場合、実際に保有しているとこんなメリットデメリットが出てきましたので、ご自分に近い方で決められるのも良いのではないかと思います!

 

まとめ

今回は保険の必要性について突き詰めてみましたが、いかがでしたでしょうか?

このように、保険を必要かどうかを考えるのはアナタ次第ですが、自分の資産と精神的安定を守るためにも、一番安い保険でも入っておけば安心だと言えます。

利回りが多少下がってもある程度の水準をキープできるなら加入しておいた方が良いですし、少しでも惜しいなら特約を外せば良いだけの話です。

火災保険だけなら年間1,000円以下(*1)と格安な商品もあるので、多くを望まないのであればコレで十分だと私は考えていて、実際私もこれに加入しました。(*1 物件の内容による)

私の場合…
私は2年間ほど無保険でいましたが、激しく必要性を感じて火災保険に加入しました
利回り減は少しイタイですが、入居者との責任の押し付け合いに疲れました。
今では、自分の身を守る最善の方法として納得しています。

 

年収が高くて属性がしっかりしていても、クレームをつける入居者は何処だって何時だっています。

グレードの高いマンションだとグレードの高い部品や部材を使っているため、修復費用が高くつくこともリスクとしては十分考えられますね。

ミランダ

逆にお金持ちこそ論理的にクレームをつけてくるなんて話も!

ろばきよ

なんだか俺に言ってるみたいだな。いやぁ図星です。ビタ一文たりとも惜しい。笑

そういうのが不安で面倒で嫌なら、多少利回りが下がっても【リスクヘッジ】として保険に加入しておくべきでしょう

 

さいごに・・・

火災保険は保険会社によってピンキリです!

後悔しないためにも、しっかり比較して納得いくプランを見つけてください。

私のオススメはインズウェブです。今の所、オーナー用の見積もりサイトはこのインズウェブのみなので、ここでしっかり確認してください!

【インズウェブ火災保険一括見積もりサービス】



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