不動産の保険

【区分マンションオーナー用の保険】自分に必要?不要?整理してみた

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新たに投資用の区分マンションを購入する際、オーナー用の火災保険(&地震保険)は必要なのか疑問ではありませんか?

区分マンション用の火災保険は値段は安いけれど、物件を複数保有していくと積もり重なって結構な出費になるため、躊躇している方もいらっしゃるかと思います。

今回は、私が保険加入を検討していた時に管理会社や保険会社に相談したり、ネットの声を調べたりと、色々リサーチしてみたことがあるのでここにまとめておきます。私の過去の失敗談も織り交ぜますので、参考にしていただけると嬉しいです。^^

賃貸マンションの入居者向けではなく、その部屋を保有し貸し出している【不動産オーナー】に向けた内容です。あしからず…

 

まずはベテランに訊け!不動産管理会社の声

私は区分マンションを2部屋同時に購入しましたが、最初の2年間は火災保険にも地震保険にも入っていませんでした。
ですが、運用している間に金銭を巡るトラブルが数回起こり、保険の重要性を感じ始めたのでした。

当時の私はそんなに不動産について時間を割く余裕もなかったので、部屋の管理をお願いしている管理会社の担当さんに訪ねてみました。

管理会社さんは地場だし、数多くの賃貸物件を管理してきているので、個人投資家よりもはるかに経験が豊富だと思ったからです。^^

 

投資規模によって必要性が違う!

管理会社の担当さんによると、まずは保険の必要性は投資規模によって変わってくるのだそうです。

  • 区分マンション数件保有:
    …人それぞれ(←これ、ウチ)
  • 区分マンション10件超保有:
    …瑕疵がどうの、どっちが払う、という話が面倒だからまとめて入ってるケースが多い
  • アパート/マンション一棟保有:
    …建物を購入した/建てた瞬間から、保険を必ずかけている。

 

ろばきよ

部屋を十件以上持っているなら当然の選択。だけど小口投資家は人それぞれという事が判明しました。

ミランダ

やっぱ人それぞれ!参考にならーーーん!!!!

 

補足

これは管理会社と付き合いのあるオーナーの意見なので「自分で管理をしないタイプの投資家の平均値」だと思っていてください。ここには「自分で管理したい」「管理は全部自分でやって、利回りを少しでも上げたい」というタイプの投資家の意見は含まれていないと思ってください。

つまり、毎月の利回りを少しでも上げることを最重要視するのであれば、保険は不要なのかもしれないということです。

 

ビギナー投資家が考えるべきこと

ビギナーの場合は人それぞれって・・・(ちーん)

じゃあ、リアルな声はどうなのよ?!

ってことで、今度は楽待さんや保険比較サイトや個人ブログさんなど、比較的小規模で投資をされているケースをリサーチしてみました。私の経験もありますので、織り交ぜてまとめておきます。

 

保険による利回りダウンは許容できるか?

印象としては、物件の利回りに対する考え方によってかなり個人差があるようでした。

というのも、「ワンルームマンション」とひとことで言っても、物件価格は200万〜1,000万まで様々ですが、それに対してマンションオーナー用の保険料は年間およそ2千円〜5千円くらい。

たとえば、保険料が2千円だった場合で比べてみると、200万円の物件のキャッシュフローに対しては、利回りが1.1%ほど下がる計算になり、保険料が5千円だった場合は利回りが2.5%ほど下がる計算となります。

小規模の不動産投資では利回りがいくらかで判断するので、利回りが2.5%も下がるとやってらんないんですよね〜。

一方、600万の物件になら、保険を手厚くして5千円だった場合でも利回りは1%程度の下落で済みます。なので、トラブルは面倒だから一応入っておこうかな〜というノリで保険に加入する人もいらっしゃるのですね。

 

ろばきよ

保険料は物件の資産価値に比例するので、実際には分相応の掛け金になるとは思います。

ミランダ

だから「人それぞれ」なんですね!

 

物件の管理方法でも必要性が変わる?!

マンションの管理方法によっても保険の必要性が変わることも見過ごせません。

たとえば、関東圏の大きい駅周辺で中級クラスのワンルームマンション(←ミランダの大好物)が300万円程度で買えるのは、だいたい築年数が30年前後になってから。そうなると、初期投資こそ安いものの、マンション内の排水管や窓サッシなどの経年劣化に対する補修の頻度が上がる(=利回りダウン)というリスクが高くなります

管理会社の保険が下りるなら良いのですが、実際に3年保有しているとチラホラ修復案件が出てきています。こういうのが今後どんどん出てくるのかな?と不安になります。

管理組合がしっかりしていたり、マンション建物自体にも保険をかけているようなブランド系マンションなら心配はありませんが、管理がずさんな管理組合の場合は、オーナー側の保険を手厚くしておくことでより安心できるでしょう。

また、マンションではあっても自主管理物件はさらに注意。マンション側に問題があって修理することになっても、修繕費用が潤沢になかったり支払いを拒否されると、自腹を切ることになるようです。この場合もオーナー側の保険を検討しておいた方が安心でしょう。

 

入居者の保険によっても差が…

入居者の過失によって損害が起きた場合も気をつけないといけません。

ウチの部屋の上階の住人が水漏れを起こした件で実感したことなのですが、水漏れを起こした当人が無保険だったので、関係者の間で修復費用の支払いを押し付け合うというトラブルになりました。
この時の修復には7万円もの費用がかかりましたので、自分で払うとなると2.5ヶ月分の賃料がすべてパーになってしまうわけです。

また、私が保有する別の物件でも「明らかに入居者用の保険が下りたハズなのに、入居者の対応が甘く保険が下りず、入居者も払ってくれなかった」というケースがありました。この件では数千円の出費で済みましたが、一度こちらが出せば二度目、三度目も請求できると思わてしまうと困ります。

そう・・・。

入居者がきちんと対応できない場合は、オーナーが自腹を切るしかないのです。

ミランダ

悔しかったです。

ネットで調べてみたらよくある事のようで、「自分の不動産の修理費用も払えないならオーナーの資格はない」とさえ言われることもあるそうです。。

 

自分に余裕ある?ない?

これはネットの声に多く見られましたが、、、

投資家であるあなた自身の状況によっても保険の必要性は変わってくるかもしれません。

あなた自身の状況というのは、精神的、時間的、金銭的な余裕があるかどうか?の話です。

・何事も経験だと思って付き合うだけの精神的余裕がある
・保有物件や管理会社の近所に住んでいて、時間的にも余裕がある
・請求書の振込や経費清算は得意で、楽しんでいる
保険は要らない!
・他人に振り回されたり、責任の押し付け合いに対応するだけの精神的余裕がない
・本業が忙しい、保有物件が遠いなどで時間的に余裕がない
・個別の支払いや経費清算などの作業がうっとうしい
保険はラク!

私の場合、実際に保有しているとこんなメリットデメリットが出てきましたので、ご自分に近い方で決められるのも良いのではないかと思います!

 

まとめ

今回は保険の必要性について突き詰めてみましたが、いかがでしたでしょうか?

保険を必要かどうかを考えるのはアナタ次第です!

利回りが多少下がってもある程度の水準をキープできるなら加入しておいた方が良いですし、1%でも惜しいなら加入しなければ良いと思います。

別のページでご説明していますが、火災保険だけなら年間1,000円以下*と格安な商品もあるので、多くを望まないのであればコレで十分だと私は考えています。(* 物件の内容による)

 

私の場合…
ちなみに、私は2年間ほど無保険でいましたが、必要性を感じてシンプルな火災保険に加入しました。^^
利回り減はイタイですが、入居者との責任の押し付け合いに疲れ、自分の身を守る方法として納得しています。

 

年収が高くて属性がしっかりしていても、クレームをつける入居者は何処だって何時だっています。

グレードの高いマンションだとグレードの高い部品を使っているため、修復費用が高くつくこともリスクとして考えられます。

ミランダ

逆にお金持ちこそ論理的にクレームをつけてくるなんて話も!

ろばきよ

なんだか俺に言ってるみたいだな。笑

 

そういうのが不安で面倒で嫌なら、多少利回りが下がっても【リスクヘッジ】としてはアリ

自分の身を守るためにも、一番安い保険でも入っておけば安心だと言えますよ。^^

火災保険は保険会社によってピンキリです!後悔しないためにも、しっかり比較して納得いくプランを見つけてください。

私のオススメはインズウェブです。今の所、オーナー用の見積もりサイトはインズウェブのみなので、ここでしっかり確認してください!

 

【インズウェブ火災保険一括見積もりサービス】



上手な資産運用の始め方

「結婚した。子供が生まれた。でも貯金がどうしてもできないから、強制的に引き落とされるつみたて定期に入って安心」・・なんておバカさんのすること。

学資保険はまだしも、つみたて定期は投資家目線では「死に金カテゴリー」に入ります。

 

少し厳しい現実を書きます。

FPさんはどうして働いてると思いますか?

お金持ちになれてないからじゃないですか?

 

「本当の資産運用」ができていてお金持ちならFPのような雇われ仕事はしませんよね?

もちろん若くて経験の浅い人なら仕事のためにFPという肩書きは必要だし、マネーリテラシーを広めたいという理念を持つ実業家さんも良いです。

でも言い方は悪いですが、例えば定年間際までサラリーマンでFPをやっているような方は、少なくとも「お金持ち」のカテゴリーからは外れます。
彼らは定年間際までついに「ラットレース(雇われ、使われた人生)」から抜け出せなかったのですから。

そんなラットレースの敗者のマニュアルトークに踊らされてちゃダメ。

 

情弱を卒業しよう。独立した資産家になるために。

相手がFPであれ誰であれ、踊らされてしまうのはアナタが「情弱(情報弱者)」である証拠。
自分の目できちんと情報を精査して、リスクを理解した上で体験し、比べてさらに理解を深める。

それが本当の意味での資産運用です。

全て自分の責任。そんな時代が来ました。

情報弱者コテコテ日本人のままでいるのは今日で最後にしよう!

おすすめ著書や投資マインドを更新していきますので、これからもどうぞよろしくお願いいたします。
m(_ _)m

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