保有する区分マンションが水漏れ!!どうする?! 対処法と保険の重要性。

不動産投資の経験がない方はどのようなリスクがあるか見当もつかないのではないでしょうか?

事実、不動産投資には数えられないほどリスクが存在します。

でもそのリスクはある程度少なくすることが可能です!

ということで

今回は「投資用不動産(区分マンション)」を持ったズボラ妻の新人大家が経験した「水漏れ問題」について話していきます。

区分マンションの中層階で「水漏れトラブル」が発生!原因は?

先日、私の保有する神奈川県の区分マンションの1部屋にトラブルがありました。

どんなトラブルか?というと。

そう・・・

水漏れ です!!

どの程度の水漏れか?というと、

5帖ワンルームのお部屋なのですが、、、

お部屋の天井から・・ボトボトボト〜〜ってなってるそう!!
*私は、この部屋の管理は管理会社にお任せしているので、現場は見てません。

水漏れの原因は・・

上の階に住んでいる女性が床下の配水管を詰まらせてしまったこと。

この女性はもちろん、お部屋のオーナーご自身ではなく、お部屋を借りているだけなの【賃借人】さん。

瑕疵はもちろん彼女に100%あるのですが、連絡がなかなかつかないらしく、彼女とコンタクトを取って原因を掴むまでの間、1週間ほどかかっていたそうです。

その間、ウチの賃借人さんはずっと水に濡れた部屋で過ごされるという・・・

なんとも申し訳ない話です。。。

問題発生(2017年1月)から解決までに半年も要しました!

正確には、私はサインしかしてないんですけど、、

後処理がようやく終わったので、振り返ってまとめてみたいと思います。

基本的に「水漏れ」を起こした人間が瑕疵100%

ものすんごく古い建物で、配水管がサビサビだったとか、業者が調査をして、建物側に原因が見当たった場合を除き、
ほとんどの場合は、原則的に水濡れは起こした人が、100%その現状復帰費用を持つ事になっているようです。

今回、ウチの部屋の現状復帰費用はどのくらいか?というと、狭いワンルームですが、

  1. 配水管の中が水浸し。
  2. ヘッドボード(天井のカベ)も水浸し。
  3. 照明器具も壊れた。

こんな状況なので、修復費用はざっと7万円くらいだったそうです。

これでも安い方だと思いますが・・・。

「状況確認に1ヶ月?!」その間は水浸しのまま・・退居されても仕方がない。

そんなことで、原因究明と修復についてはクリア。

ここまでで、すでに1ヶ月かかったんですけどね。(=▽=;;)

(つまり、上の階の方が在宅してくれないと、業者は宅内に立ち入って状況を確認できないのですが、いかんせんその方は連絡もつきづらいし、日中は仕事が休めないという・・)

彼女は部屋の中は何も汚れてないので、この問題を放置することにはなんのリスクもないのですww

でも

彼女がシャワー浴びれば浴びる程、ウチは水浸しになるんですけど・・(;;)

原因がわかっても解決できない?!立ちはだかる問題とは・・

ウチはですね、当たり前だと思いますが、火災保険(家財保険)に入ってもらってます。これまた正確に言うと、前のオーナーさんの時に、契約時に保険に入ってもらっていました。

なので、もし賃借人さんの家財などに不具合が生じたら、その保険が適用されるので、オーナーである私にも、賃借人さんにも金銭的な負担はないのです。

マンション投資初心者の私はもちろんのこと、管理会社の担当さんでさえ、上の階の方も入ってるだろうと甘く見ていました。

しかし・・・世の中そんなに甘くありませんでした。

上の階の場合は、

「部屋のオーナーさんも賃借人さんも、無保険だった」んですよぉぉぉーー!!!

このままでは空室になる・・。とにかく早く直させてくれ〜〜!!

ここからが大変でした・・・orz
いや、私なんにもやってないんですけど、進捗だけは細かく報告してもらってて、それを聞くだけでもウチの賃借人さんがかわいそうで!!(;;)

実は、上の階の部屋のオーナーは、新宿にある法人でした。

しかし、法人とは名ばかりで、電話がまったく繋がらないwww

朝早く、お昼時、夜遅くに電話をかけるも、呼び出し音すら鳴らない謎。まさにエセ法人w

(後に管理会社の担当さんに聞いたら、もしかすると外国人が運営する会社だったのかも、との事。真相は薮の中・・・(=”=;;;)

その後のウチの担当さんによる怒濤の電話攻撃によりようやく電話が繋がる。

そこから交渉。

向こうは「払いたくない」の一点張り。

そもそも、建物のせいじゃないのか?などとゴネ出す始末。

なんでも良いから早く直させてくれ!!

なんならウチが払うからさ!!(by担当)

↑えっ私?w(イヤ、それはできないけど・・(@@;;

このように担当者は鼻息荒く交渉してくれました。

実は、ウチの賃借人さん、暇を見つけてはウチの管理会社に顔を出し、不満を言って帰っていかれるのだそうで・・

そりゃそうだ、家がビショビショなんだから帰りたくないさ・・

この交渉が終わるまでで、なんと3ヶ月。

もう部屋がびしょびしょを通り越して、床上浸水してるんじゃないだろうか・・・;;;

なんとか折り合いがついたけど・・

結局のところ、この問題についてはウチの管理会社の担当さんがすべての修復作業の指揮をとってくださいました・・

エセ法人オーナーがゴネまくってた費用については、

なんと・・・

マンションの管理組合がプールしている修繕積み立て費から、部屋の修復費用全額が出されることになりました。
*このことを承諾するために、私はサインをしました。

なんと、このあり得ないエセ法人オーナーも無責任賃借人も、

ついにビタ一文たりとも身銭を切ることなく・・

ウチの部屋はきれいに修復されたのでした。

・・・細かい事は聞けなかったけど、、、
ウチの賃借人さん、お部屋の荷物や家具は大丈夫だったのかしら・・・

ま、それは彼の加入してくれてる家財保険との話になるから、私は知る由もないんだけどさ・・

イタイ目みた!投資用不動産は「最低限の保険は」に入っておくべし!

このことでよーーーく分かったのが、保険の重要性。

これってマンション投資初心者にはけっこう難易度高いんじゃないか?と思うけどどうなのかな。誰か教えてっ(汗

保険は、マスト項目じゃないから判断が難しい点でもあります。

特に、オーナーチェンジ物件だったり、管理会社に任せていない限り、保険については自分で1から10まで調査・準備・手配しなければいけない。保険期間が2年だとすると、経費計上もよーわからん・・減価償却か?なんだ??

[st-kaiwa2]私はこの位のレベルの低さでした・・(^^;[/st-kaiwa2]

また、賃借人さんに入ってもらう保険は一般的に

  1. 「家財保険」
  2. 「火災保険」
  3. 「自賠責保険」

がひとつのパッケージになっているような保険です。

これには「地震保険」が含まれていません。

だから、私自身で別途「地震保険」には加入しないといけないな〜と考えてます。

正確に言うと、検討してます・・・

不動産投資のサイトによっては、必要だ!っていう人もいるし、不要だ!っていう人もいる。なかには業者の誘導だ!という説も・・w

でもこれは、投資費用の一部でもあるので、早急に結論を出さないといけない問題だなぁ。そもそも、普通の家財保険にすら入ってない人だって多いらしいし・・・

なんて考えながら、結局こんなふうにブログを更新してる私・・(^^;

良い保険見つけたら、またここでシェアさせていただきますね〜♪

しかし、世の中、本当に、こんな事ってあるんですね!

あなたのマンション投資のお勉強の参考になったら幸いです♪♪^^

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