ズボラ妻の不動産投資

【不動産オーナーの実体験レポ】区分マンションが水漏れ(TT) 保険って重要だ。

投稿日:2018年10月15日 更新日:

不動産投資の経験がない方はどのようなリスクがあるか見当もつかないのではないでしょうか?

じっさいに、たった1部屋でも不動産投資には数えられないほどリスクが存在します。

でもそのリスクはある程度少なくすることが可能です!

ということで今回は投資用不動産(区分マンション)を2部屋保有しているミランダが経験した「水漏れ問題」について話していきます。

 

区分マンションで「水漏れトラブル」が発生!

先日、私の保有する関東圏の区分マンションの1部屋にトラブルがありました。

水漏れです!!

 

どの程度の水漏れか?というと、5帖ワンルームのお部屋なのですが、、、

お部屋の天井から・・ボトボトボト〜〜ってなってるそう!!
*この部屋の管理は管理会社にお任せしているので、現場は見てません。

 

上階の住人は、お部屋のオーナーご自身ではなくお部屋を借りているだけの【賃借人】さん。

責任(瑕疵=かし)はもちろん上階の住人にあるのですが、連絡がなかなかつかない。

しかもどういうわけか、部屋のオーナーにも管理会社にも連絡がつかない。(なんか適当な不動産屋らしい。)

というわけで、上階の住人とコンタクトを取って原因・解決策を掴むまでの間、1週間ほどかかったそうです。

 

上階の住人の確認待ちの間、ウチのお部屋と賃借人さんはどうしてたと思います????

 

なんと、水に濡れた部屋でずっと過ごされてたんですよ。

 

なんとも申し訳ない話です。。。

この案件、問題発生から解決までに半年も要しましたので、その間ずっとですよ。

よく退去されなかったよなぁとありがたい気持ちでいっぱいです。

 

賃貸マンションは「水漏れ」を起こした人間が瑕疵100%

やっとのことで業者が立ち入り、原因究明をすると、原因は上階の住人がお風呂の排水菅を詰まらせてしまったこと。

それにより水漏れが起こってしまい、漏れた水が天井からボタボタと垂れてきていたようです。

ミランダ

しかも排水ですよ。スグに対応しないなんて信じらんない!

 

ほとんどの場合は、原則的に水濡れは起こした人が100%その現状復帰費用を持つ事になっているようです。

これは一般的*に、家財保険で補填される内容です。

(* ものすんごく古い建物で、配水管がサビサビだったとか、建物側に原因が見当たった場合を除く)

 

ウチの部屋の修復費用

今回、ウチの部屋の現状復帰費用はどのくらいか?というと、狭いワンルームですが、

  1. 配水管の中が水浸し。
  2. ヘッドボード(天井のカベ)も水浸し。
  3. 照明器具も壊れた。

こんな状況なので、修復費用はざっと7万円くらいだったそうです。

これでも安い方だと思うのですが、なんと、上階の住人は「払えない」の一点張りで、部屋のオーナーに連絡を試みるもまったく連絡がつかない!!という問題にまで発展してしまいました。

 

でもこんな押し問答してる間にもウチの部屋はボタボタ濡れてるんですよ。だから早く直さないといけないよね?!

というわけで、この7万円の修理費用はドコが払ったのか。

 

・・・そう!!!

 

この事態を見兼ねたマンションの管理組合が

マンションの修繕積立金(=私を含む他のオーナーが払ったお金!!!!)から補填することになったのです。

 

ミランダ

しかも、この話をしている間にも、ウチの入居者さんはじっと耐え忍んでるんだよ。。

 

信じられない。

あーーーーー信じられない。

マトモな人間がバカを見る世の中ですかね。

 

「状況確認に1ヶ月?!」部屋は水浸しのまま・・もう退居されるかも(泣)

そんなことで、原因究明と修復費用についてはクリア。

ここまでですでに1ヶ月かかりました。

なぜこんなに時間がかかっているかというと、上階の住人がいないので業者は宅内に立ち入って状況を確認できない。連絡もつきづらいし、日中は仕事が休めないとの事。(自分が濡らしてるんだから、普通は仕事休んででも責任持って対応するでしょとマジで思う。)

 

ろばきよ

上階の住人の彼女の部屋は何も汚れてないので、この問題を放置することにはなんのリスクもないのです。

ミランダ

彼女がゆっくりシャワー浴びれば浴びる程、ウチは水浸しになるんですけど。

 

原因がわかっても解決できない?!立ちはだかる問題とは・・

ウチの入居者さんには、当たり前ですが火災保険(家財保険)に入ってもらってます。正確に言うと、前のオーナーさんの時に、契約時に保険に入ってもらっていましたので引き継ぎですね。

もし賃借人さんの家財などに不具合が生じても保険が適用されるので、オーナーである私にも賃借人さんにも金銭的な負担はないのです。

マンション投資初心者の私はもちろんのこと、管理会社の担当さんでさえ、上の階の方も入ってるだろうと甘く見ていました。

 

しかし・・・世の中そんなに甘くありませんでした。

上階の場合は、

「部屋のオーナーさんも賃借人さんも、無保険だった」んですよぉぉぉーー!!!

 

このままでは空室になる・・。とにかく早く直させて〜〜!!

ここからが大変でした・・・orz

私、何もやってないんですけど、進捗だけは細かく報告してもらってて、それを聞くだけでもウチの賃借人さんがかわいそうで!!

 

上階の部屋のオーナーは、新宿にある法人でした。

しかし、法人とは名ばかりで、電話がまったく繋がらないwww

朝早く、お昼時、夜遅くに幾度となく電話をかけるも、呼び出し音すら鳴らない謎。まさにエセ法人w

(後に管理会社の担当さんに聞いたら、もしかすると外国人が運営する会社だったのかも、との事。真相は薮の中です。

その後のウチの管理会社による怒濤の電話攻撃に、ようやく電話が繋がったので話し合いをしたそうです。以下が報告を受けた内容です。

相手(水濡れを起こした上階の部屋のオーナー)は「払いたくない」の一点張り。「そもそも、建物のせいじゃないのか?」などとゴネ出す始末。

なんでも良いから早く直させてくれ!!

なんならウチが払うからさ!!(byウチの管理会社)←ソレ、余計w

このように担当者は鼻息荒く交渉してくれました。

実は、ウチの入居者さん、仕事帰りにウチの管理会社に顔を出し、「まだなの?ねぇ、まだなの??」とこぼして帰っていかれるのだそうで・・

 

ろばきよ

そりゃそうだ、家がビショビショなんだから帰りたくないさ・・

 

この交渉が終わるまでで、なんと3ヶ月がかかりました。

もう部屋がびしょびしょを通り越して、床上浸水してるんじゃないだろうか・・・。

 

なんとか折り合いがついたけど・・

結局のところ、この問題についてはウチの管理会社の担当さんがすべての修復作業の指揮をとってくださいました・・

エセ法人オーナーがゴネまくってた費用については、繰り返しになりますが・・・

やっぱり上階の関係者が払う事はなく、マンションの管理組合の修繕積み立て費から、部屋の修復費用全額が出されることになりました。
*このことを承諾するために、私はサインをしました。私がこれまで払ってきた修繕積立日からお金が支払われるので。

 

というわけで・・・

なんと、このあり得ないエセ法人オーナーも無保険の上階住人も、ついにビタ一文たりとも身銭を切ることなく・・

結局は私たち他の部屋のオーナーが身銭を切らされ、ウチの部屋はきれいに修復されたのでした。

 

イタイ目みてから検討してますw 投資用不動産の保険。

このことでよーーーく分かったのが、保険の重要性。

これってマンション投資初心者にはけっこう難易度高いんじゃないか?と思うけど、保険はマスト項目じゃないから判断が難しいですよね。

でも一般的には「入居者は保険加入は必須、オーナーは自由」みたいな空気が漂ってるんじゃないかな〜と思いますがどうでしょうか。

ネット上には「初期費用を抑えるために、入居者に保険加入を義務化してない」っていうオーナーさんがいるのですが、これはちょっと問題じゃないかな〜なんて思います。

もう少し正確に言うと、入居者無保険は、オーナーさん自身が管理しているアパートや下宿などならきっと良いんだろうけど、色々な人が共有し、管理するような区分マンションでいうとダメだと思います。

このことについてもっと詳しくお話しします。

 

入居者用の保険は絶対入ってもらおう!

今回のことで一番の問題は、「一番責任のある"上階の入居者"が無保険だったこと」でしょう。

水濡れは彼女のせいだし、本来なら、彼女が修理代金を払うべきだったんです。

正直、上階のオーナーさんも被害者の1人。入居者がしでかした事だから。

 

でも、1人の入居者が起こしたトラブルのせいで、

下階であるウチの部屋、ウチの入居者さん、ウチの管理会社、マンションの管理組合から委託を受けた業者・・・と何人もの人が動くことになり、しまいにはマンション管理組合のお金を支出することになったわけです。

これ、相当迷惑ですよ。

 

上階の住人が保険に入っていれば事態はもっと小さく済み、解決までの期間も短かったはずです。

上階の住人やウチの入居者さんとが独自で保険会社とやりとりすれば良いし、修復工事についても、マンション管理組合との確認程度でよかったはずです。

なので一番トラブルになりにくいのは、やっぱり入居者用の保険に入ってもらうことです。

賃借人に入ってもらう保険は一般的に

  1. 「家財保険」
  2. 「火災保険」
  3. 「自賠責保険」

がひとつのパッケージになっているような保険です。これは必須です。

ワンルームなら2年契約で15,000円〜20,000円なので、今、もし入居者さんが入っていないようなら契約更新の際に加入してもらうことをオススメします。

今あなたが管理会社に管理をお願いしているなら、お付き合いしている保険会社がある場合があるので、一度問い合わせてみると良いかもしれませんね。

 

ただし、入居者用の保険は「家財」や「建物内部」の損傷に対する保証の比重が大きく、建物自体への保証が含まれていない事がほとんどです。

そこでオーナー側で加入しておきたいのが、建物側の損害を保証する「火災保険」「地震保険」です。

 

長くなったので、今回はここまでです。保険についてはまた別のページでまとめていきたいと思います。

正直、こんなトラブルがあるとは・・・と驚いています。

「保険なんてどうせ気休めでしょ」などと思わずに、真剣にリスクと向き合ってみたいと思います。

 

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