ズボラ妻の不動産投資

サラリーマン、定年シニアが【投資用不動産】のカモになっている!?

投稿日:2018年4月11日 更新日:

大手企業や優良企業で働いて順調に貯金ができていても「お金」について「将来に不安を感じる人」は多いのではないでしょうか?

それもそのはず働き盛りのサラリーマンは、

  • こどもの養育費
  • 親の介護問題
  • 自分の老後資金
  • 会社でのトラブル(人間関係、リストラ、倒産など)
  • 家族の健康問題

など数々の問題で頭を悩ませているからです。

このようなリアルでシビアな問題を解決するには「お金」がいくらあっても足りないんですよね?

でも、だからといって「本業」以外で儲けようと「下手な投資」に打ってでると大きな痛手を負う事があります。

ということで

今回は【不動産投資】を例に投資のリスクの説明と「下手な投資」をしないための心構えについてを話していきます。

【不動産投資が一番安全という神話】そもそも100%勝てる投資など存在しない。

「世の中で一番安泰な投資は〇〇である」

とか

「絶対に勝てる投資術」

などといった「投資」に関する本はとても魅力的ですよね?

その中で「安定収入」を全面にアピールしているのが【不動産投資】の本。

確かに、株や為替の値動きや景気の影響が少ないのが【不動産投資】の最大の特徴であり魅力です。

しかし「空室リスク」「地価下落」「瑕疵」「管理上の問題」など

【不動産投資】が抱える特有の問題は数えきれないほどあるのが現実。

だから

不動産投資が一番「安定収入」を生み出す投資案件とは言い切れないのです。

そもそも100%勝てる投資案件は存在しない。

当サイトでは普段は「節約術・投資術」にフォーカスを当てて、比較的、のほほ〜んと書いているのですが
「最近の不動産バブル崩壊については目に余るものがあり」いよいよ対岸の火事でもなさそうな雰囲気になってきました。

いち投資用不動産のオーナーである私なりに「不動産投資のリスクを減らす物件選び」について真面目にまとめてみたので、

これから不動産投資を始めたい方は参考にしてみてください。

【不動産業界】の不穏な空気を読み解く!

先日、こんなニュースを目にしました。

なんだか不穏なヘッドラインですよね(="=)

記事の内容をかいつまんでご説明しますと

神奈川県の小田急相模原駅など、東京のベッドタウン駅のアパート・マンションに空室が目立つ。家賃保証業者とのトラブルもあり、日銀が対策に乗り出すことになった。

とのこと。

一棟アパートの空室問題については数年前から指摘があった訳ですが、この空室問題の理由として挙げられるのが以下の「不動産プチバブル」

  • 相続税対策とマイナス金利により現金資産が投資資産へ流入
  • 金融機関の個人融資に対する条件が緩和
  • 地域に新規参入したい地銀により物件の収益性の精査なく安易に融資が行われ始めている

このことから分かるのは、投資者を取り巻く投資環境(法律や金利、政策、流行)というのはその時々で変化していて、その条件がどんどん投資家にとって有利になってきている反面、市場がオープンになりすぎて知識のない投資家の参入が増えてしまったということ。

特にこの「悪立地のアパート乱立→空室が続く」という失敗例は

「不動産投資に詳しくない人間が安易にアパート投資に手を出してしまったために起こった、お粗末な結果」

ということに尽きるのではないでしょうか。

不動産投資のプロに全て任せていい?そんなはずはない。

確かに不動産業者はその道のプロです。

でも、彼らは不動産売買による仲介手数料欲しさに都合の良いことをガンガン言います。

親切というかありがた迷惑なぐらいの情報量・・。

例えば、

  • この駅、実は、将来新幹線の駅ができますから地価が上がります。今なら買いです。
  • この路線はマイナーですが、始発駅です。
  • この近くに、ショッピングモールが出来るから地価が上がります。

と、その土地の良いポイントを色々と教えてくれるものです。

ミランダ
こういった売り文句は、沢山聞かされるので覚悟してくださいね(笑)

実際に良い情報もあるのですが、やはり自分の目と耳で確かめなければいけないのも事実です。

たとえばアップルの社屋が建設される予定の横浜市なども、よく精査した方が良さそうですが、「早くしないと地価が上がってしまうから・・」と煽られたら「正しい判断」も難しいですよね。こういった思い込みが「早く物件を(なんでもいいから)買いたい!買わなきゃ!」と暴走させることがあるのです。

投資初心者は比較的「投資」を慎重考えるのですが、意外と長年のビジネスで酸いも甘いも経験したシニア(中高年者)はもっと「投資」に気をつける必要があります。

目の肥えた自称「投資中級者」やシニア世代は気をつけて!

定年退職後のシニア世代にまで融資をさせるという業者もあります。

「定年からのマンション投資」

って聞いた事ありませんか?

シニア向け投資セミナーも盛んに行われていますし、これはこれで良い傾向かと。
*実際、私もセミナーに出席したことがありますが、非常〜〜〜に、ためになりましたよ。

実際、

  • 年金だけでは心もとないなぁ
  • 退職金は数千万円あるけど本当に大丈夫かな?
  • 持ち家のローンも終わっているけど医療費が増えたらどうしよう?

という悩みがあることは分かります。

現役時代のように頑張れば「お金」を貰えたのですから。

それができなくなったから「投資」に目がいくワケですよね?

でも注意しなければならないのが・・

気軽に比較的少ない額から始められる「投資信託」「株」「FX」「信用取引」と経験している自称「投資中級者」が・・

「まとまった退職金」や「今まで手を付けなかった貯金」を元手に、

ここは一丁、今まで経験して来なかった「マンション投資」いってみるか!

という考えてしまうのがコワイ。

つまり【不動産投資】の経験がないのに【不動産投資】は、
その他の投資よりも「元手」があれば簡単で安泰な投資だと思ってしまうのが・・

とても危険なんです!

このようなシニアは

「投資は色々してきて、酸いも甘いも知っている。厳しい社会で数十年も戦ってきた。」

と違う分野の投資でも成功できると信じ切っているんでしょうね。

このような自称「投資中級者」は、不動産投資のリスクを分かっているようで分かっていないことが多い。

だから不動産業者はこのようなプライドが高いシニアを狙い撃ち。

証券会社で株を勧めて買ってもらうようなノリで区分マンションを買わせようとするのです。

*ちなみに、シニア向けの投資物件は、ちょっとした資産家か相続により土地が手に入ったようなケースでない限り、アパート一棟ローンではなく、区分マンションが主な商品のようです。

区分マンションなので比較的被害額は軽そうですが、都内なら1部屋1,000万〜1,500万円は下らないでしょう。

1,000万円以上もする高額商品なのに、昔よくやってた投資信託を買って毎月の配当を受け取るようなノリで購入して大失敗する・・

資産三分法を勉強されているシニアからすれば、
「ま、退職金3,000万円出るし、資産三分法なんていうし、3分の1だから・・」

なんて根拠の薄い数字に何だか納得して買ってしまう・・・なんて事もあるようです。
*実際、区分マンションの営業担当から聞きました・・。

とにかく、投資中級者は初心を忘れないようにしましょう。

次に、どうすればこのような失敗を防げるか話していきます。

サラリーマン投資家は特に自分の目を養い鍛える必要がある

私は区分マンションを購入した時は主婦でしたから、不動産業者に物件の問い合わせをしてもあまり相手にされていませんでした。

この人はどうせ、使えるお金が限られているから・・と足下を見られていたのでしょうね。

しかし、サラリーマンの夫が物件探しをしていた時は、アパート一棟融資の話がゴロゴロしていたそうですよ。

特に若い世代のサラリーマンだと担保もあるし、信用もバッチリ。

またサラリーマンは仕事が忙しい。
そのせいで不動産業者に何でも任せてしまい、肝心の物件や立地を見る事なく購入してしまうケースも少なからずあるという話も目にしました。

確かに、最近はこの上ない低金利。
投資用ローンであっても金利は低いですから、2〜3%台と借りやすいです。それに大幅な節税になる。

所得税を多く徴収されているサラリーマンにとって、
ローンで不動産を購入するのはメリットが大きいわけです。

1部屋や2部屋 空室になっても、他の部屋もあるしお給料もあるから返済はできると考えるワケですね。

満室時の表面利回りだけを追い求めて、空室時のマイナス金額を計算しない。
だから、億を超えるような高額な物件にも手を出してしまう。

とはいえ、アパート投資のダイナミズムは安い土地に付加価値を生み出す所にあるので、確かに安い土地に建てるというのは理にかなっていますが、あまりにも市場の需要からかけ離れた所にアパートを建てても、単に誰も住まないだけって話になってしまいます。

最悪の場合「投資用不動産の為に借りたお金を返済の為」に一生働くハメになるかも・・。

恐ろしいですよね?

それでも【不動産投資】をしたいあなたへ

「節税」は魅力的。やっぱり「サラリーマン大家さん」って憧れますよね?

でも

「 誰が投資する?」というあたりまえのことを決して忘れないで下さい。

周辺情報や将来の地価に関する情報はあくまで「ただの情報」であって、投資者に無理矢理物件を買わせるとかそういうことではないはず。

お金を出すも出さないも、全て投資家本人の意思であり、責任が伴います。

投資環境が変わっても「投資の軸(ポリシー)」つまり、抑えるべき投資用物件選びのポイントさえしっかりしていれば、不況の波にさらわれないような人気物件に巡り会えるはず。

とにかく慎重な行動さえできれば【不動産投資】もコワイものではありません。

だから

とにかく物件リサーチを毎日毎日継続すること!

そして自分の足で確認すること!

【投資】は情報が全てです。

これは【不動産投資】も例外ではありません。

最後に不動産の空室問題に着目した話しをします。

【大きな痛手!?】不動産が空室になる理由を考えれば上手に物件を選べる。

今回の記事では、「東京のベッドタウンの駅」の一つとして小田急相模原駅が挙げられていますが、私はこの近くの駅に物件を保有しています。ある意味「対岸の火事ではない」と言えます。

けれど、購入から8ヶ月以上経った今でも、私の物件は満室のままです。

売買契約を結ぶ際、売主の方にお話しを聞いた所、ずっと満室が続いていたそうでした。

ここにどういう差があるのかを考えてみましたところ、やっぱり物件選びを慎重に行ったことが明暗の分かれ道というのは明らかなようでした。

物件選びの要件は全て大事で、一つとしておろそかにしてよいものはありません。

なぜなら、その一つのほころびが、「空室がいつまでたっても埋まらない」というトラブルの原因になってしまうから。

そもそも、退居なんてよくあることです。人はいつも流動的です。賃貸借契約も、2年毎の契約ですので、仮に物件を気に入ってくれていても、2年毎に入居者は「住み続けるか否か?」を考えるタイミングがあるわけです。

だから、
「いかに空室期間を短くするか?」
「いかに今の入居者に満足してもらえるか?」
を突き詰めたら、自ずと良い物件を選ぶようになります。

物件選びのポイントは後日まとめますが、この点を必ず抑えておけば、とんでもなく悪い物件を購入してしまうようなトラブルは回避できるのではないでしょうか。

だからこそ【不動産投資】には我慢が必要なんですね。

とにかく「買いたい」「買わなきゃ」となるのが超キケン。

いかがでしたでしょうか?

今回の話しで「下手な投資」をしない心構えができましたか?

念のため「おさらい」しますよ。

今回は、

  1. 100%勝てる投資は存在しない:投資は自己責任!
  2. 【〇〇投資】が一番安泰という言葉に踊らされない:魅力的な言葉にはウラがある!
  3. 不動産売買は商売である:カモにならない!
  4. 投資中級者は初心を忘れずに:自信過剰にならない!
  5. 「不動産投資」は我慢強く、そして慎重に:日々の鍛錬を欠かさない!

という話でした。

参考になれば嬉しいです!

ミランダ
ありがとうございました〜〜

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